지분형 분양제에 대한 궁금증이 커지고 있다. 분양 자격은 어떻게 되는지, 지분을 더 늘릴 수 있는지, 전ㆍ월세는 가능한지 등에 대해 알아본다.
1)지분형 분양제도로 누구나 청약할 수 있나.
▶ 무주택자만 청약 가능하다. 무주택자를 대상으로 청약가점제를 통해 분양자를 결정한다.
2)지분투자는 누구나 할 수 있나.
▶개인은 펀드를 통해 간접투자할 수 있을 것으로 예상된다. 연기금 등 기관투자가를 참여시키는 방안이 유력하다.
3)지분형 아파트를 소유하면 1주택자로 인정되나.
▶그렇다. 등기부상 일반인 분양자가 소유자로, 재무적 투자자 지분은 근저당 형태로 기록된다. 1주택자가 추후 시장에서 지분을 사들여 지분형 아파트를 소유하게 되면 1가구 2주택자가 되는 셈이다. 재무적 투자자는 1가구 2주택과는 무관하다.
4)10년 후에도 일반 분양자가 집을 팔지 않는다면 지분투자자는 어떻게 투자금을 회수하나.
▶지분거래를 통해서 하는 방법이 있고, 지분거래가 이뤄지지 않을 때는 현재로서는 방법이 없다.
5)분양가가 2억원인 지분형 아파트를 분양받으려 할 때 일반인 분양자가 가진 돈이 1억2000만원이라면 본인 지분을 높여서 구입할 수 있나.
▶처음에는 일반인 분양자와 지분투자자 지분 비율을 51대49로 유지해야 한다.
6)중간에 돈이 생겨서 지분을 늘리고자 할 때 방법이 있나.
▶지분투자자가 자기 지분을 청산하려 할 때 일반인 분양자가 우선 매수권을 얻게 된다. 이 경우 지분을 100%까지 늘릴 수 있다.
7)집값이 오르면 매매차익을 지분만큼 나누면 되지만 집값이 떨어지면 어떻게 하나.
▶지분만큼 부담해야 한다.
8) 지분형 아파트는 어디에 들어서나.
▶입지를 정부가 결정하지 않는다. 전적으로 연기금 등 투자자들 판단에 맡길 예정이다. 예를 들어 송파신도시를 개발하는 과정에서 지분형 아파트로 연기금이 안 들어오겠다면 일반분양으로 넘어간다. 또 연기금은 들어왔는데 청약자가 없다면 역시 현행 분양제도로 넘어간다.
9) 주택에 부과되는 각종 세금은 누가 지불하나.
▶일반인과 지분투자자가 지분만큼 공동으로 낸다. 양도세 취등록세 재산세 모두 같다.
10) 살면서 주택을 팔거나 임대를 줄 수 있나.
▶일반인 분양자만 가능하고 지분투자자는 할 수 없다. 다만 일반인 분양자라도 매매는 전매제한기간 10년이 경과한 후에만 가능하다. 그 전에라도 전ㆍ월세로 세를 놓을 수 있다. 이때 얻게 되는 임대수익은 전액 일반인 분양자 몫이다. 지분투자자는 전매제한 규정을 받지 않아 그 안에라도 지분 거래가 가능하다.
11) 10년 후에도 일반 분양자가 집을 팔지 않는다면 지분투자자는 어떻게 투자금을 회수하나.
▶지분거래를 통해 하는 방법이 있고, 지분거래가 이루어지지 않을 때에는 현재로서는 방법이 없다.
[박상언 유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr) 대표]
