기존 오피스텔 반사이득 받을 듯
'건축물의분양에관한법률' 개정안이 국회 본회의를 통과함에 따라 이르면 8월말 이후 분양 공고하는 오피스텔부터 전매가 제한될 것으로 보인다.
구체적인 내용을 보면 수도권 투기과열지구에서 분양하는 오피스텔을 분양 받은 경우 '사용 승인 후 1년 이내'에서 전매를 제한하도록 되어 있다. 전매제한기간은 시행령에서 정하도록 했다. 건교부는 입주 때까지 전매를 제한하는 방안을 검토하고 있다. 개정안은 또 전체 오피스텔의 20%를 해당지역 거주자에게 우선 공급하도록 규정하고 있다.
오피스텔 분양을 준비하는 건설사들은 오피스텔 전매제한이 본격 시행되기 전에 분양을 마치기 위해 인허가를 서두를 수 밖에 없어, 오는 8월말까지 물량이 대량 공급될 것으로 보인다. 또한 단기적인 시세차익을 노려 오피스텔에 청약하는 투자자들은 법이 개정되기 전 끝물 투자에 나설 것으로 보인다.
최근 신규오피스텔 청약 순항중
이런 분위기를 감안하듯 최근 동일하이빌이 경기도 화성 동탄신도시와 용인 동백택지지구에서 공급 중인 오피스텔은 청약 첫날부터 대박을 터뜨렸다. 구체적으로 보면 화성 동탄과 용인 동백에서 내놓는 오피스텔 총 346가구에 1,186명이 몰려 청약 첫날인 19일 평균 경쟁률 3.43대1을 기록했다. 이 가운데 동일하이빌 동백 오피스텔은 75가구 공급에 662명이나 몰려 평균 8.83대1에 달하는 높은 경쟁률을 나타냈다. 특히 42가구를 모집한 45.81㎡형은 419명이 신청해 경쟁률이 9.98대1에 달했다.
또한 총 217가구가 분양되는 동탄 동일하이빌 오피스텔에도 524명이 신청해 평균 1.93대1 경쟁률을 나타냈다. 지난해 하반기에 분양했던 서울 마포구 KCC웰츠타워 주상복합의 오피스텔 청약현장에는 1000명이 넘는 청약자가 몰리면서 최고 17.9대 1의 경쟁률을 기록한 것으로 나타났다.
이와 같이 전매제한 전, 신규 오피스텔 분양물량 뿐만 아니라 기존 오피스텔도 투자수요가 몰려들 것으로 예상된다. 따라서 교통 여건이 좋은 강남권, 용산권, 마포권, 분당권 도심 신규 오피스텔에 관심을 기울여볼 만 하다.
그 중에서도 복합단지 개발 예정이 계획되어있는 서초동 남부터미널 인근 현대슈퍼빌 오피스텔이나 분당정자동(3.3 제곱 미터당 1200만원대) 오피스텔에 비해 저평가되어있는 분당 수내동 일대 오피스텔(3.3 제곱 미터당 800만원대)도 추천할 만 하다.
도심 오피스텔이 상승세 쭈~욱
주택에 대한 투기억제 정책으로 오피스텔이 대안 상품으로 떠오르고 있다. 또한 수억원의 오피스텔을 업무용으로 보유시에도 바뀌는 청약가점하에서는 무주택으로 보기 때문에 틈새 투자상품으로 부각되고 있는 것이다.
서울지역 오피스텔 입주물량은, 2004년을 기점으로 꾸준히 줄고 있어 투자성이 부각되고 있다. 또한 전매제한, DTI(총부채상환비율) 규제 등 각종 규제가 아파트에 집중되면서 투자자들의 관심이 상대적으로 오피스텔로 이동하고 있다.
통계청의 조사만 보더라도 1인 가구 비중이 계속 높아져 오피스텔 투자성이 높아지고 있는데 95년 12.7%, 2000년 15.5%, 2005년 20% 등이다.
부족한 오피스 물량의 반사이득
서울과 수도권 내 오피스는 2001년부터 2006년까지 연간 평균 66만㎡(연면적) 내외의 공급이 이뤄져 수요 대비 공급 부족 현상이 심화했다. 최근 서울 오피스 공실률은 아시아 주요 국가보다 낮은 1~2% 수준이으로 세계 최저 수준의 공실율을 자랑한다. 이명박 정부의 7.4.7 정책이 빛을 발할수록 공실률이 낮아지면서 임대료와 오피스 가격은 크게 오를 가능성이 있다.
2010년까지 연면적 20만㎡ 이상의 대형 오피스가 잇따라 들어설 예정이지만 대부분 서울 외곽인 상암동이나 수도권인 분당, 판교, 인천, 송도 등지에 공급돼 서울 3대 권역(강남, 도심, 여의도권)은 공급난이 이어질 전망이다. 서울 3대 권역은 특히 나대지의 고갈로 오피스 공급이 제한적일 수밖에 없다. 이 때문에 서울 3대 권역의 부족한 오피스에 대한 수요를 대체해 도심권의 오피스텔 몸값이 오르고 있다.
투자할 때 주의점
정부가 지난 2007년 전세난 해소를 위해 전용면적 15평(50㎡) 이하의 오피스텔에 대해 바닥 난방을 허용했지만 수요는 제한적이다. 또한 오피스텔은 기본적으로 아파트에 비해 투자가치가 떨어지고 업무용으로 간주해 매매시 양도세 부과 대상이 된다. 게다가 주거용으로 임대시에는 1가주 2주택의 범위에 속해 양도세가 중과되기 때문에 선별적으로 투자에 임해야 한다.
[박상언 유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr) 대표]
