1. 외국인 2만명이나 몰려 있는 안산 원곡동 외국인마을 부동산 투자는 어떨까?
경기도 안산시 원곡동은 한국인보다 외국인이 더 많이 사는 국경 없는 마을이다. 이곳은 사실상 반월공단이나 시화공단에서 일하는 중국, 베트남, 스리랑카, 파키스탄, 인도네시아, 몽골, 네팔, 방글라데시 등 20여 개국 출신 외국인 노동자들이 이룬 마을이다.
특히 주말이나 공휴일 저녁때는 여기가 한국인지 외국인지 분간을 못할 정도이다. 마을의 상권이 커지면서 한국인들이 운영하는 PC방과 노래방, 비디오방, 게임방, 생필품 가게 등이 많이 들어섰고 주말에는 아시아 각국의 젊은이들로 가득 메워진다. 모두 인근 공업단지의 외국인 근로자들과 인천 남동공단,화성.군포 등지의 공단 외국인 근로자도 고향 친구들을 만나기 위해 원정쇼핑지로 부상했다.
이처럼 안산 원곡동 외국인마을은 ‘리틀 아시아’라 불릴 만큼 각국의 외국인 노동자들로 붐비는 곳이며 서울 강남 중심가나 대학로, 신촌 못지않은 활기를 보이는 곳이다. 부동산 투자에 있어 성패를 결정짓는 ‘수요와 공급’ 측면에서 보았을 때 이곳은 수요가 증가하는 시장으로 부동산 상품에 따라 메리트가 있는 지역임에 틀림이 없다.
2. 넓게 봤을 때 공단 배후도시로 꼽히는 안산 부동산 투자 가치는 얼마나?
안산은 경기 서남부권에서도 서울와의 접근성이 다른 수도권 도시에 비해 다소 떨어지는 입지적 조건으로 인해 상대적으로 소외된 지역으로 그간 주목받지 못했다. 하지만 전국적으로 집값이 오르던 2006년말 저평가됐다는 이유로 집값이 50%로 가량 급등하더니 2007년에도 시흥멀티테크노밸리 등 각종 개발호재가 가시화 되면서 50%가량 치솟았다.
특히 2007년 상반기부터 DTI규제로 인해 유동자금이 규제가 덜한 소형아파트로 쏠리면서 도봉구, 노원구, 의정부 등 서울외곽과 인천을 거쳐 상대적으로 소액투자가 가능한 안산 소형아파트의 상승세가 두드러졌다. 하지만 이미 주택에 대한 저평가는 어느 정도 해소가 되었기 때문에 아파트보다는 공단 배후도시로서 임대수요자가 풍부한 특성을 고려한 원룸임대사업이나 외국인들이 밀집한 지역의 상가 투자를 고려해 볼만하다.
3. 안산 외국인마을 부동산에 투자한다면 어떤 상품(상가로 치면 어떤 업종)이 좋을까?
원룸 임대사업 내지는 상가가 괜찮은 투자 상품으로 본다. 원룸 임대사업은 2만 명이 넘는 외국인 노동자의 임대 수요층이 풍부하기 때문이고 상가의 경우도 마찬가지로 20여 개국 출신 외국인 노동자들이 이룬 마을로 상권이 커졌기 때문이다.
유망한 업종으로는 이동통신매장, 약국, 아시아전통음식점, PC방, 전화방, 노래방, 생필품가게 등을 꼽을 수 있는데 이중에서도 약국, 아시아전통음식점, 전화방은 성업 중이다. 약국의 경우 외국 노동자들의 특성상 진통제, 영양제, 소화제가 매상의 많은 부분을 차지한다. 아시아전통음식점도 마찬가지로 한국 음식이 잘 맞지 않는 외국인 수요자가 많고 여기에 식료품점을 겸하면 수익률을 끌어올릴 수 있다. 또 전화방은 본국의 고향 사람들과 통화하는 외국인들로 북적댄다.
4. 서울에도 이촌동이나 서래마을 등 외국인 마을이 있다. 이 중 투자가치가 가장 높은 곳은?
서래마을과 서울 용산구 이촌1동 '일본인 마을'을 꼽을 수 있다. 이 두 지역처럼 선진국 마을이 형성된 곳은 고급 주택지로 자리 잡았으나 일부 개도국 마을들은 슬럼화나 우범지대화 될 우려가 있기 때문이다. 서래마을은 1985년 한남동에 있던 주한프랑스 학교가 이곳으로 이전하면서 마을이 형성되었고 지금은 국내 프랑스인 1500여 명의 40%가 살고 있을 정도로 활성화 되어 있다. 프랑스어를 같이 쓰는 벨기에 등 유럽인들이 이곳을 선호해 이들에게 맞는 상권이 점차적으로 활성화되고 있는 추세이다.
1970년대 한강 외국인 아파트가 들어서면서 형성된 서울 용산구 이촌1동의 일본인마을은 ‘리틀 도쿄’로 불린다. 이곳에는 일본인 1,500여 가구 5,000여 명이 모여 살기 때문에 병원, 미용실, 부동산, 세탁소 등에서는 일본어가 일상 언어로 자리 잡았다. 은행에는 일본인 전용 창구가 따로 있고 유치원은 일본 어린이반을 개설하는 등 일본인에 대한 배려가 눈에 띈다. 정통 일본식 음식점도 즐비하여 일본인이 생활하는데 불편함이 거의 없을 정도이다.
이와 같이 선진국 마을의 고소득층인 외국인을 대상으로 하는 부동산의 투자가치는 꾸준히 주목받을 것으로 전망된다.
[박상언 유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr) 대표]
