1. 올해 서울과 수도권의 전세 및 매매 시장 전망
▶서울수도권 매매시장
서울과 수도권의 전세 및 매매시장은 올해는 전반적으로 상승할 것으로 보인다. 우선 서울지역 매매가는 5~10% 가량 상승이 예상되는데 상반기에는 0~5%, 하반기에는 5~10%가량 상승될 것으로 보인다. 또한 수도권 지역 매매가도 0~5% 정도 상승세가 예상되며 상반기에는 보합세를 보이다가 하반기에는 5% 정도 상승세를 뛸 것으로 전망된다.
▶서울수도권 전세시장
서울지역 특히 강북지역의 전세가격이 올해는 불안양상을 보일 것으로 전망된다. 반면 입주량이 풍부한 수도권 전세시장은 안정세를 보일 것으로 보인다. 따라서 서울지역의 전세가격은 재개발 지역과 소형주택을 중심으로 상반기 5~10%, 하반기 10~15 % 정도 급등세를 나타낼 전망이다. 반면 수도권 지역은 상반기와 하반기에 걸쳐 전체적으로 보합세를 보일 것으로 예상된다.
2. 매수 시점은 언제?
총선이 끝나면 주택가격이 거래세 인하와 맞물려 거래활성화와 더불어 오를 가능성이 많기 때문에 가급적 무주택자들은 총선 전으로 내 집 마련 시기를 앞당길 필요가 있다.
3. 금액별 추천 상품
▶3억원 미만
개발호재가 많은 지역위주로 강북지역의 재개발 물량을 적극적으로 노릴 필요가 있다. 사업추진이 비교적 빠르고 저렴한 옥수-금호일대 재개발 지분에 관심을 갖는 것도 좋겠다. 또한 행당지구 도시개발사업계획 발표로 인접한 행당 6구역과 행당 7구역을 주목하자. 지분시세가 3.3㎡당 2천8백만~3천만 5백만에 형성되어 있다. 전세를 안고 약간의 대출을 받으면 국민주택규모의 아파트 입주가 가능한 재개발 지분을 구입할 수 있다. 또한 경의선 복선전철 호재가 있는 경기도 고양시 행신동 일대의 아파트를 전세를 끼고 매입하는 것도 고려해 볼만하다.
▶3억원~5억원 미만
마곡지구 개발 호재가 있는 인근의 마곡-벽산 등 105㎡규모의 주택을 구입하는 방법과 신림선 경전철 수혜가 있는 인근의 현대나 동부105㎡를 눈 여겨 봐도 좋다.
▶5억원 이상
기본계획이 확정될 것으로 기대되는 용산구 한남뉴타운을 구입하는 게 장기적으로 투자가치가 있다. 지분시세는 3.3㎡당 4천5백만~5천만 원에 형성되어 있다. 또는 9호선 수혜와 인근 재개발 수혜가 기대되는 105㎡ 규모의 노량진 신동아 리버파크나, 흑석동 한강현대 같은 아파트도 노려볼만 한다.
4. 고려할 정책 변수
무주택자 입장에서는 대출규제완화와 함께 금리인하부분도 민감하게 지켜봐야 한다. 대출규제완화와 함께 금리완화가 동시에 이루어진다면 지금의 매수자 우위시장에서 매도자 우위 시장으로 급격하게 변할 수 있다. 이 때문에 정책적 변수가 변할 조짐을 보이면 내 집 마련에 적극적으로 뛰어들어야 한다. 하지만 청약 가점이 높은 사람은 느긋하게 기다리면서 본인에 맞는 지역을 자금사정에 맞게 선택하면 한다.
신혼부부 청약과 지분형 주택 같은 경우는 자금여건이 부족한 실수요자입장에선 눈여겨볼 필요가 있다.
[박상언 유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr) 대표]
