4855:11의 청약 경쟁률을 보인 인천 송도신도시의 ‘더 프라우’ 이후 오피스텔 투자에 대한 관심이 쏠리고 있다. 수억대의 오피스텔을 업무용으로 보유 시에도 현행 청약가점에선 무주택으로 간주되기 때문에 틈새 투자 상품으로 부각되고 있는 것이다.
오피스텔 입주물량만 보더라도 2004년을 기점으로 꾸준히 줄고 있어 투자성이 부각되고 있다. 또한 전매제한, DTI(총부채상환비율) 규제 등 각종 규제가 아파트에 집중되면서 투자자들의 관심이 오피스텔로 이동하고 있다. 현행법상 오피스텔은 청약통장이 필요 없고 합법적인 전매도 가능하기 때문이다.
통계청의 조사만 보더라도 1인 가구 비중이 계속 높아지고 있는데 95년 12.7%, 2000년 15.5%, 2005년 20% 등이다. 2004년 6월 바닥 난방을 전면 금지하기 이전에 지어진 서울 용산동 ‘용산파크타워’ 51~92평형, 부천 원미구 중동 ‘위브더스테이트’ 48~57평형 등은1~4억원대의 프리미엄이 붙었다.
2004년 7월 입주를 시작한 서울 목동 파라곤만 보더라도 가장 작은 85㎡ 매매가가 4억5000만~4억8000만원 선으로 분양가 대비 세 배가량 올랐다. 3개동에 700실 규모의 서울 목동 파라곤은 전용률이 80%에 달해 전용률만 놓고 보면 아파트와 어깨를 견줄 정도다.
최근의 시세 변화만 여유자금 있는 투자자들이 업무지구 일대 오피스텔에 관심을 보이고 있다. 대표적으로 남부터미널 초역세권인 현대 슈퍼빌 오피스텔 79.2㎡(24평형)의 경우 최근 2~3달 동안 시세가 1억6000만원에서 1억8000만원으로 2000만원 올랐지만 찾는 사람이 많아 매물난에 허덕이고 있다.
하지만 지방의 경우 수백대 1의 경쟁률을 보인 창원의 더시티7, 대전의 스마트시티 등의 오피스텔은 분양가 대비 마이너스 프리미엄이 수두룩하다. 아무래도 수도권에 비해 업무지구 집중과 투자자의 경제력이 열세를 보이는 지방의 특성 때문이다. 게다가 대개 초기에 형성된 프리미엄만 얻고 떠나려고 몰려든투자자들로 인해 투자수요가 급속히 빠져나가기 때문이다.
경매로 오피스텔을 낙찰 받으면 투자수익률을 극대화할 수 있지만 관리비 체납 여부와 명도 비용등도 꼼꼼히 따져 수익율을 계산해야 한다.
결론적으로 임대수익이냐, 보유 후 처분 소득이냐, 등의 목적에 따라 오피스텔을 고르는 것이 현명하다. 또한 서울 강남권과 용산, 분당, 일산 등 '오피스텔 투자 핵심 지역'에 관심을 가지는 게 중요하다. 이들 지역은 역세권에 개발 호재도 갖춰 일정 규모 이상의 오피스텔은 임대수익 뿐만 아니라 시세차익도 가능하기 때문이다. 이들 지역의 임대수익률은 대부분 6~8%대라서 은행 수익률을 웃돌고 있다.
참고적으로 민간 부동산정보업체의 조사에 따르면 서울시 영등포구는 연초 대비 8월 29일 현재 매매가가 되레 0.43% 떨어졌다. 고양시는 현 임대수익률이 7.6% 선으로 수도권 주요 지역 중에서 가장 높았고 연초 대비 매매가 변동률은 1.5%에 그쳤다. 월세 변동률은 용산구가 연초 대비 6.1% 상승해 개발 호재 특수를 누렸다
실제로 상당수 분당 소형 오피스텔이 올 초 대비 2000만원 이상 매매가가 올라 소액 투자자들에게 높은 수익률을 안겼다.
[박상언 유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr) 대표]
