부동산 시장, 엄밀히 말하면 주택시장이 매우 혼란스럽다. 본격적인 청약가점제와 분양가 상한제 시행, 미분양 아파트 증가세 , 미국발 서브프라임 모기지 사태로 주택업체들의 연이은 부도, 주택담보대출금리 점진적 인상 등 대내외적인 상황이 호락호락하지 않다.
이와 같은 불투명한 요소들이 올가을 내집마련 계획을 잡고 있는 분들을 도무지 갈피를 잡지 못하게 하고 있다.
한편 주택시장이 올 가을을 기점으로 대세 하락 국면에 접어들 것이라는 예측도 나오고 있다. 하지만 강북권 재개발 물량과 용인 등의 신규 분양시장에 수만명이 운집한걸 보면 꼭 그렇지만은 않은 것 같다.
■ 추석이후 유망 청약단지
1. 은평 뉴타운, 운정신도시, 청라지구, 경기도 광주 등
추석이후 분양가가 비교적 싼 유망 단지로는 11월 공급되는 서울 은평 뉴타운을 비롯해 경기 파주 운정신도시, 인천 청라지구, 동대문구 용두동, 경기 용인시 성복동 등이다. 분양가 상한제 적용 물량은 파주 운정신도시와 경기 용인시 흥덕지구, 양주 고읍지구, 김포 양곡지구 등에서 1만여 가구에 불과할 전망이다.
우선 11월 분양이 예고돼 있는 은평 뉴타운은 올 하반기 최고의 대어로 꼽힌다. 은평 뉴타운의 공급물량은 1~3지구를 포함해 총 1만1337가구다. 또 임대 물량은 4835가구로 계획됐다. 1지구에서는 총 2817가구가 선보인다. 이 가운데 일반 공급물량은 1643가구, 특별공급은 1174가구로 계획돼있다.
1지구는 1~14개 단지로 △78㎡(24평형) 114가구 △113㎡(34평형) 1136가구 △134㎡(41평형) 680가구 △172㎡(53평형) 645가구 △211㎡(65평형) 242가구로 구성된다. 이 중 청약저축을 사용해야 하는 78㎡, 113㎡를 제외한 134~211㎡ 1567가구 가운데 절반인 783가구에 가점제가 적용된다.
파주 운정신도시에서도 올 가을에 총 8개단지 7517가구가 분양된다. 대한주택공사(69∼112㎡ 1062), 벽산건설-한라건설(76∼152㎡, 1145가구), 삼부토건(76∼171㎡ 1390가구) 등이 분양에 나선다.
11월 청라지구 분양 물량도 관심을 가질 만하다. 총 4개단지 1664가구가 분양된다. 인천도시개발공사(109㎡ 700가구), 광명주택(109㎡ 264가구), 중흥건설(148㎡ 501가구) 등이 눈길을 끈다. 이밖에 용인에서는 GS건설이 성복동에 121∼197㎡ 500가구를 분양하고 흥덕지구에선 한국종합건설이 115㎡규모 499가구, 호반건설은 155㎡짜리 236가구를 각각 내 놓는다.
7년 만에 아파트 대규모 물량이 쏟아지는 경기도 광주시 일대도 주목할 필요가 있다. 광주시에서는 올해 하반기부터 약 8000가구의 아파트 공급이 이어질 전망으로 오는 10월부터 우림건설이 태전동과 송정동에서 각각 475가구와 372가구를 연이어 내놓을 예정이다.
대규모 분양물량의 최대 수혜단지로 볼 수 있는 대단지로 구성된 기존 아파트인 태전동 성원 아파트도 눈여겨 볼 필요가 있다. 광주시는 향후 개발가치나 편리한 교통 환경 등에서 용인 구성이나 수지보다 입지조건이 뛰어나고 새 아파트를 기다려온 대기수요가 풍부하다.
지방 유망 물량으로는 최근에 투기과열지구에서 풀려 언제든지 전매가 가능한 충청권 분양시장을 살펴볼 필요가 있다. 그 중에서도 오는 10월경 아산신도시에서 분양될 예정인 ‘펜타포트’ 주상복합아파트의 투자성이 돋보인다. 3개동 최고 66층 793가구 규모 복합단지로 개발될 예정이다.
2. 양주 고읍지구 청약은 실수요위주로, 투자성은 글쎄?
추석이후 10~12월에 걸쳐 양주 고읍지구에서 6블록 총 3400가구가 공급된다. 대부분 단지가 분양전매기한이 장기간(최장 10년)이어서 투자자금이 묶이고 입지에 비해 고분양가여서 투자가치는 타 택지지구에 비해 현저히 떨어지는 건 사실이다.
필자가 직접 현장을 방문한 결과 많은 인파가 몰렸다는 일부 언론 보도와 달리 휴일임에도 불구하고 한산해 모델하우스 왕래차량은 고작 5~10명에 불과했다. 또한 지하철역(주내역)에서 현장까지 차로 15~20분이나 걸려 교통이 불편하다는 단점도 있다.
예상대로 먼저 분양한 유승 한내들과 신도 브래뉴가 현재 모두 쓴 맛을 보고 있기 때문에 실수요자가 아니면 청약에 신중해야 하며 보다 투자가치 높은 사업지를 노려야 한다.
남양주 진접 사례를 봤을 때 대거 미분양이 발생되면 업체측에서 분양계약조건을 완화해줄 가능성이 크기 때문에 보다 유리한 조건에서 청약통장 없이도 얼마든지 분양을 받을 수 있기 때문이다. <계속>
[박상언 유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr) 대표]
