청약가점제가 본격적으로 시행됐다. 청약가점제는 무주택기간, 부양 가족수, 청약통장 가입기간 등에 따라 가점을 부여, 전체 점수가 높은 청약자에게 우선 당첨권을 주는 제도이다.
청약가점제는 인터넷 청약이 원칙이고, 청약자 스스로 신청서를 기재해야 한다. 다만, 노인 등 인터넷 활용에 익숙하지 않은 청약자는 방문 신청을 할 수 있다.
자칫 잘못 기재했는데도 당첨될 경우, 당첨 무효는 물론 최장 10년간 청약이 불가능하다. 신청서를 잘못 기재했을 경우, 재당첨 금지에 해당되기 때문에 언론이나 민간 부동산 정보업체에서 제공되는 청약 가점표를 참조해 만반의 준비를 할 필요가 있다.
특히 가점표에서 알 수 있듯이 부양가족수가 많으면 많을수록 점수배정이 높기 때문에 부양가족 수 늘리기에 특히 신경을 써야 한다. 하지만 실제로 살지 않고 주민등록만 옮겨놓은 경우 당첨이 취소되고 3년 이하의 징역이나 3000만 원 이하의 벌금에 처해지기 때문에 주의해야 한다.
청약가점제의 본격적인 시행과 함께 이에 대한 궁금증을 제시해 보고자 한다.
1)무주택 판단 기준은 어떻게 되나
▲본인만 무주택자여서는 안 된다. 입주자 모집 공고일 기준으로, 동일한 주민등록표상에 등재된 가구원 전원이 무주택이어야 한다. 가구원에는 같은 주민등록표에 기재된 배우자, 직계존속(부모)및 비속(자녀)과 배우자의 직계존속(장인·장모)도 포함된다. 다만 직계존속(부모)이 만 60세 이상이면서 주택을 소유했다면 무주택으로 간주된다. 직장 등의 이유로, 따로 사는(가구 분리된) 배우자나 배우자와 함께 사는 자녀들도 무주택이어야 한다.
2)무주택으로 인정되는 주택의 범위는 어떻게 하나 ?
▲60㎡ 이하 주택으로 집값이 5000만 원 이하인 소형-저가주택을 소유한 경우, 60㎡ 초과주택을 청약하는 경우는 무주택으로 인정된다. 개인사업자가 근로자 등의 기숙사를 지어 소유한 경우, 무허가 건물을 소유하고 있는 경우 등이 무주택으로 간주된다. 건축물 대장 등에 주택으로 등재돼 있지만 폐가, 멸실, 주택 이외 용도로 사용되고 있는 경우에는 청약당첨 부적격 통보를 받더라도 통보 3개월 안에 공부(公簿)를 정리하면 무주택 인정을 받을 수 있다.
소형·저가 주택이 멸실, 증개축 된 경우 주택가격 산정은 해당연도 개별공시지가와 멸실 등기부상의 대지면적(대지지분)을 기준으로 가격을 산정한다. 가령 멸실 주택의 2007년도 개별공시지가(원/㎡)×대지면적으로 산정하며, 5000만 원 이하인 경우 소형-저가 주택으로 인정한다. 다만, 종전주택의 용도변경 등으로 개별공시지가 적용이 곤란한 경우는 인근 주택가격을 적용할 수 있다.
3)만 26세 청약통장에 가입한 경우, 무주택기간은 가입시점부터 계산하나?
▲그렇지 않다. 무주택기간은 청약통장 가입자의 연령이 만 30세가 되는 날부터 산정한다. 다만, 가입자가 만 30세 이전에 혼인한 경우는 혼인신고일로부터 계산한다. 가입자 또는 배우자가 일정기간 주택을 소유하다 처분했다면 처분한 후 무주택자가 된 이후부터 무주택기간을 산정한다.
4)현재 청약저축을 보유하고 있다. 청약가점제는 주공을 포함한 모든 분양 아파트에 적용되나?
▲청약저축 가입자가 청약할 수 있는 주택공사 등 공공기관이 짓는 전용면적 85㎡ 이하의 공공주택은 청약가점제가 적용되지 않고 현행처럼 가점제가 적용된다.
5)주택을 보유하고 있는 경우 청약 자격은 어떻게 되는가?
▲가점제 공급대상 물량(85㎡이하는 75%, 85㎡초과는 50%)의 경우 1주택자는 기본적으로 1순위 청약자격을 배제되고, 2순위부터 청약 자격을 인정한다. 2주택 이상을 보유한 경우는 1순위 청약자격 배제 및 2순위에서 감점제 적용(한 채당 5점씩 감점)을 받게 된다.
추첨제 공급대상 물량(85㎡이하는 25%, 85㎡초과는 50%)은 1주택자는 1순위부터 청약자격이 인정된다. 2주택 이상은 1순위 청약자격이 배제되지만, 2순위부터는 인정된다.
60세 이상 부모가 1주택자 이상이면 본인은 무주택자로 간주되지만, 1주택 초과분부터 한 채당 5점이 감점된다.
6)2002년 9월4일 이전 가입자도 직계존속을 부양가족으로 인정받기 위해서 입주자 모집공고일 현재 반드시 세대주가 돼야 하는가?
▲직계존속을 부양가족으로 인정받기 위해서는 청약통장 가입일자에 관계없이 청약자는 입주자모집공고일 현재 세대주가 돼 있어야 한다. 저축가입자와 분리된 배우자와 동일한 주민등록상의 직계존속은 배우자가 세대주인 경우에만 부양가족으로 인정된다.
7)청약가점제가 시행될 경우 현행 1~3순위 순위제도는 유지되나?
▲청약가점제가 시행되더라도 기존 청약 순위는 유지되고, 같은 순위 안에서 경쟁이 있는 경우 가점제, 추첨제를 병행 실시한다. 가점이 높더라도 1순위 자격요건(가입기간 2년 이상 등)에 해당되지 않는 경우 1순위 신청을 할 수 없다. 민영주택이나 민간 건설 중형 국민주택은 1순위, 2순위에 가점제와 추첨제가 일정비율로 적용되고 3순위는 추첨제가 적용된다.
8)청약가점이 낮으면 당첨기회는 아예 없어지나?
▲아니다. 전용 면적 85㎡(25.7평) 이하 민간 건설업체가 짓는 아파트의 경우, 분양 물량의 75%만 가점제가 적용된다. 나머지 25%는 추첨에 의해 당첨자를 가린다. 또 전용면적 85㎡ 초과 주택은 가점제 물량과 추첨방식 물량이 각각 50%이다. 가점이 낮더라도 추첨제 물량에 도전하면 당첨이 가능하다. 또 주공 등 공공이 분양하는 전용면적 85㎡이하 공공아파트를 분양받을 수 있는 청약저축은 가점제가 적용되지 않는다. 청약저축은 납입금액 등이 많은 사람 순으로 당첨 우선권이 주어지는 순차제가 그대로 유지된다.
9)85㎡이하의 민영주택(투기과열지구 내 해당)을 무주택자들에게 우선 공급하는 제도는 어떻게 되는가?
▲투기과열지구 및 공공택지 안에서 85㎡ 이하 민영주택의 75% 공급물량을 무주택자에게 우선 공급하는 제도는 폐지된다. 85㎡이하 공급물량의 75% 가점제 적용돼 무주택자에게 우선 공급되기 때문이다.
10)85㎡ 초과 주택을 청약하는 경우도 가점 점수가 높으면 우선 당첨되나?
▲채권입찰제를 적용하는 85㎡ 초과주택의 경우 채권매입예정액이 많은 자를 우선으로 선정하게 되며, 채권매입예정금액이 같으면 가점제와 추첨제로 각각 50%를 선정한다. <계속>
[박상언 유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr) 대표]
