청약가점제 부족한 분들은 내 집 마련을 재개발 지분투자에서 찾는 게 좋을 성 싶다. 재개발을 통한 내집 마련은 무엇보다 소액으로 투자 할 수 있다는 장점이 있다. 하지만 재개발 기본 단계인 구역지정이 이미 된 곳은 사업진행은 빠를 수 있으나 투자수익이 낮을 수 있다는 점을 체크해야 한다.
따라서 구역지정이 될 만할 곳을 찾는 것도 투자수익을 극대화 시킬 수 있는 한 방법이다. 하지만 장기 투자가 아닌, 빠르고 안전하게 내집을 마련하고픈 사람에게는 구역지정이후 사업시행인가가 임박해 3~4년 내에 입주 할 수 있는 곳이 좋다. 우선적으로 본인이 원하는 지역을 선택한 다음, 해당 지역을 부지런히 답사 하고 전문가와 상담을 통해 급매물을 노리는 방법이 가장 이상적이라고 할 수 있다.
비교적 소액으로 재개발 지분을 투자할 수 있는 유망지역은 옥수ㆍ금호동일대다. 향후 아파트가 들어설 도심지역 재개발 지분, 특히 한강변에서 멀지 않는 재개발 지역이 좋다. 예를 들어 금호동과 옥수동 일대 재개발 지분투자 시 최적의 수익률(사업추진 원활하고 좋은 동과 호수 배정 가정시)을 가정해 ‘투자수익률표’를 만들어 보았다.
위의 표에서처럼 25평 입주 가능한 재개발 지분이 매가 1억7000만원 선에서 전세, 융자를 제외하면 6000~1억원 미만 선에서 투자가 가능하다.
재개발은 부동산 투자 중 비교적 소액으로 투자가 가능한 상품이며, 저렴한 조합원분양가, 로얄층 선점효과, 무이자-유이자 금융지원 등 여러 가지 혜택이 있다.
또한 사업구조변화에 따른 구 도심개발압력과 한강르네상스 프로젝트로 인한 새로운 문화 창출 등 도심지역 주거환경개선에 직접적인 수혜를 받을 수 있을 것이다.
과거 주택 공급만을 우선으로 삼았던 시절과 달리 주거환경의 질이 우선 되어야 한다는 건교부나 서울시입장이 건폐율-용적률 하향조정을 불려오고 있다. 이 말은 재개발 지역 일반분양 물량이 더욱 줄어들 것을 의미한다. 즉, 일반분양이 없어 청약통장 보유가 무의미 하다는 것으로 향후 도심지역에서 내 집 마련은 재개발 지분 선점으로 부각될 것으로 투자성과도 매우 높을 것으로 예상된다.
참고로 재개발 구역 내 근린상가 투자도 주목할 만하다.
주택이 아닌 상가지분은 통상적으로 권리가액이 주택보다 높으며 관리처분 이전까지는 주택에 대한 양도세중과세도 피할 수 있다.게다가 종부세에도 해당이 안 되니 오히려 재개발 지분투자에는 유리하다.
그러나 주의 할 것은 건축허가를 계속 득할 수 있는 지역에 대지면적과 용적률, 조합원수를 고려해야 한다. 건립세대수보다 조합원이 많을 경우에는 청산될 가능성이 있기 때문이다.
[박상언 유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr) 대표]
