판교 당첨자 발표가 끝나자마자 14만명에 달하는 낙첨자들과 더불어 예비 내집마련 수요자들의 '포스트 판교'에 대해 문의가 이어지고 있다.
북한의 핵실험으로 부동산시장 전반이 위축될 것이라는 전망도 있지만 북한 핵에 대한 그 동안의 학습 효과와 경기선행지표인 주식시장의 반등으로 인한 불안감 해소로 실수요자들은 본격적으로 유망 지역 위주로 청약에 나설 것으로 보인다.
올해 수도권에 분양 예정이었던 30만 가구 중 상당수 물량이 내년 이후로 미뤄졌다. 따라서 올해 연말까지 나오는 수도권 남부 지역 분양물량은 상대적으로 청약자들의 관심을 더욱 더 받을 예정이다.
향후 분양물량을 보면 입지여건이 탁월한 상당수 분양물량이 이번달 말부터 내년초까지 대거 쏟아질 예정이다. 북핵 사건 이후, 수도권 북부분양 시장보다 오히려 수도권 남부지역으로 청약자들의 쏠림현상이 몰릴 것으로 예상된다.
하반기 관심 유망 분양 물량
--서울지역 유망 분양 물량--
올해 하반기 서울지역에서 분양하는 유망 분양 물량 중에서 청약자들의 관심을 끌만한 지역은 성수동 KT 현대힐스테이트, 마포구 하중동GS 밤섬자이, 삼성물산 건설부문이 내놓는 주상복합인 남산트라팰리스, 숭인4구역을 재개발하는 ‘종로숭인 동부 센트레빌’을 들 수 있다.
우선 내달, 11월경 현대건설이 성동구 성수동 옛 KT용지에 짓는 성수KT현대힐스테이트(445가구, 18~92평형)는 유턴 프로젝트, 신분당선, 서울숲 등의 호재만발 지역1 순위로 꼽히는 지역으로 청약희망자가 크게 몰릴 것으로 예상 된다.
성수 현대힐스테이트는 최근에 현대차그룹의 계열사인 '엠코'가 서울숲 바로 옆에 110층짜리 초고층 빌딩 건설을 추진하기로 구상함에 따라 성수 현대힐스테이트가 청약 행렬에 불을 부칠 것이다.
특히 ‘성수 KT 현대힐스테이트’는 현대건설이 새롭게 선보인 브랜드라는 점에서 다른 어떤 아파트보다 정성을 쏟을 것으로 예상되기 때문에 투자잠재력도 충분하다.
또한 청약자들이 노릴 단지는 GS건설이 마포구 하중동 일대 단독주택을 재건축해서 내놓는 하중동 GS자이(488가구,44~60 )를 들 수 있다. 전체 488가구중 75가구가 일반 분양되며 지하철 6호선 광흥창역에서 5분 거리의 역세권으로 한강조망이 가능하고 강변북로의 진입이 수월하다.
최근 삼성물산 건설부분이 래미안 답십리(24평~42평형) 472가구 중 308가구를 성공적으로 분양한 후, 주상복합인 남산트라팰리스(136가구, 45~78평)를 연이어 내놓는다. 남산트라팰리스는 용산생활권이 가능하면서 대부분의 분양가구가 ‘남산’과 ‘용산 민족공원’ ‘한강’의 ‘트리플 조망권’으로 청약자들의 인기를 끌 것으로 보인다.
끝으로 동부건설이 서울 종로구 숭인4구역을 재개발 한 '종로숭인 센트레빌'을 분양(416가구, 24~41평형 ) 하는데 이중 194가구(24평 158가구, 42평 36가구)가 일반 분양된다.
향후 인근 재개발 지역의 개발이 완료되면 대단지 주거지 메리트가 부각되기 때문에 관심을 가질 만하다.
--수도권/충청권 연내 분양 유망물량--
서울을 제외한 수도권지역에서는 용인 흥덕, 성남 도촌지구, 의왕 청계지구, 시흥 능곡지구, 송도신도시, 동탄신도시, 아산신도시 물량을 주목해야 한다.
우선 하반기 분양예정 물량 중에서 청약 1순위로 꼽히는 용인 흥덕지구는 수원 이의 신도시와 영통 신도시 중간에 위치해 입지가 탁월하다.
2008년까지 9000가구가 단계적으로 공급될 예정인 흥덕지구는 연내 경남기업이 913가구, 호반건설이 530가구, 경기지방공사가 506가구를 분양한다. 분양가가 평당 900만~1000만원으로 용인지역에 분양되는 타 아파트에 비해 대폭 상당한 시세차익이 예상된다.
청약저축 가입자라면 분당신도시에 바로 옆에 들어서는 성남 도촌지구(24만여평)를 눈여겨 볼 만하다. `미니 판교`로 불릴 만큼 입지 여건이 좋은데다 분양가가 평당 1000만원 안팎으로 예상돼, 시세 차익도 기대할 수 있다. 대한주택공사가 11월 중순경 30~33평형 408가구를 공급한다.
주공이 12월 분양예정인 경기 의왕 청계지구도 투자 유망 단지. 규모는 작지만 그린벨트로 둘러싸여 있고, 판교, 과천, 평촌와 가까워 실수요자의 관심이 높다.
시흥 능곡택지개발지구에서는 이달 26일 ㈜신일 우남건설 C&우방 신안종합건설 엘드 등 5개 업체가 총 1484가구를 동시 분양한다. 2010년경 인근의 장현지구나 목감지구의 추가 분양이 예정되어 있기 때문에 시범단지로서 성격을 가지기 때문에 관심을 가져볼만 하다.
인천지역에서는 경제자유구역으로 지정된 송도신도시 분양 물량이 유망하다.
사업승인이 관건이나 포스코건설이 11월에 31~114평형 729가구(주상복합아파트)와 내년 초 30~60평형1,400가구를 각각 분양한다. 이밖에 인천시도시개발공사(500가구, 11월)와 GS건설(1,011가구, 12월)도 송도신도시내에 분양을 준비중이다. 화성 동탄신도시 상업지역에는 주상복합아파트가 분양돼 실수요자들이 눈여겨볼 만하다. 포스코건설은 11월경 메타폴리스 40~97평형 1266가구를 분양하고 같은 달 풍성주택이 248가구, 12월에는 동양건설산업이 293가구를 순차적으로 분양한다.
충청권에서는 아산신도시시 분양물량을 들 수 있는데 ,규모면에서는 분당신도시(600만 평)의 1.4배인 총 822만평으로 아산신도시는 '충청권의 판교'로 불리우는 곳이다.
*청약 통장을 가급적 빨리 사용해라.
2008년경 청약제도개편안이 본격 시행되면 가점제에서 불이익을 받는 대부분의 청약통장보유자들은 특히 유망 공공택지지구 안에서 내집마련 하기가 더욱 힘들어진다.
가점제 적용시 혜택을 거의 못 받는 중소형평형을 신청 가능한 통장을 가지고 있는 청약통장보유자 같은 경우, 특히 2008년 청약제도가 개편되기 전에 청약통장을 서둘러 사용하는 게 좋다. 게다가 수년 내 후분양제도가 본격화되면 금융비용에 대한 건설사들의 부담전가로 인해 현행보다 분양가가 높아질 확률이 많다. 더불어 현재의 청약자들이 가져가는 프리미엄(아파트 계약후 입주시까지 시세차익)은 후분양이 고착화되면 거의 기대하기 힘들다.
따라서 중소형아파트를 통한 내집마련을 계획하는 신혼부부들과 중대형으로 갈아타기를 원하는 청약자들은 적어도 내년 상반기까지 나오는 분양시장을 주목해야 한다.
*택지지구내 대단지 미분양 아파트도 관심
신규분양 외에 발전 가능성이 큰 미분양 물량도 주목할 필요가 있다. 특히 일시적으로 분양물량이 쏟아져 미분양이 적체된 공공택지지구안의 500가구 이상단지에 관심을 가져야 한다. 대부분의 건설사들은 조기 미분양 해소를 위해서 유리한 금융조건을 내세우고 있다.
하지만 미분양 아파트를 고를 때는 나름대로 이유가 있기 때문에 모델하우스 뿐만 아니라 해당사업지에 직접 발품을 팔아보는 게 좋다.
공공택지지구내의 미분양아파트를 고를 때에는 현재가치보다 미래가치에 값어치를 두어야 한다. 공공택지지구는 시간이 갈수록 도로나 공원, 학교와 같은 기반시설이나 편리한 상업시설이 따라붙어 프리미엄 형성에 기여하기 때문이다.
[박상언 유엔알 컨설팅 대표]
