지난 10월 12일 판교 신도시 청약 당첨자가 발표됐다. 당첨자들에게는 축하의 박수를, 낙첨자들에게는 새로운 청약의 기회를 건네주고 싶다.
한편으론 판교 청약을 기점으로 은평 뉴타운, 파주 운정지구 고분양가 논란에 이르기까지 우리들은 신도시, 택지개발지구 등의 용어에도 꽤나 익숙해지고 있다는 느낌이다. 이제는 신도시가 아니면 거들떠보지도 않는 사람들이 있으니 말이다.
그렇다면 신도시가 왜 각광을 받는 것인가? 호재 측면에서의 이유는 크게 두 가지다. 대규모 단지가 들어서고 그 만큼 교통, 교육, 할인마트 등 생활편의시설이 충분하기 때문이다. 택지개발지구 중에서도 면적이 100만평 이상이라야만 '신도시'로 분류되기에 입성만 가능하다면 돈 벌 수 있다는 판단이 무리는 아닐 것이다.
하지만 모든 투자상품에는 타이밍이 있기 마련이다. 신도시 아파트도 그 예외는 아니다. 최근 필자의 강의를 듣고 아파트에 투자해 재미(?)를 보고 있다는 한 주부님의 또 다른 상담을 받았다. 김포에 있는 택지개발지구에서 분양된 40평형 아파트에 대출을 안고 분양권에 투자하고 싶은데 과연 투자성이 있을까 하는 게 질문의 요지였다.
평당 1,000만 원에 분양되었다고 하면 분양가는 4억 원. 향후 2,3차로 분양되는 신도시급 택지지구 아파트들이 평당 1,200만 원 정도에 분양될 전망이어서 평당 1,000만 원이 평당 1,200만 원으로 오르지 않겠냐는 것이다.
하지만 결론부터 말하자면 상황을 너무 단순하게 봤다는 점에서, 또 기간을 단기로 잡았다는 점에서 섣부르게 투자에 나설 경우 그 후유증도 만만치 않다는 게 답변의 요지였다.
단기간내 시세차익을 보고 김포의 택지지구 40평형 아파트 분양권을 구입하는 것은 무리가 있다. 신도시급 택지지구의 경우 대부분 입주 2 ~ 3년차가 지난 시점에서 아파트 가격 상승이 높게 나타나는 경향을 보인다. 이는 규모가 크고 따라서 아파트 공급가구수도 많기 때문이다.
대규모 택지지구로 생활편의시설을 비롯한 기반 편의시설이 잘 갖춰져 입지 메리트는 높지만 일시에 아파트 공급이 몰리면서 입주 1~2년간은 매도보다는 매수 우위의 시장이 형성되는 것도 같은 맥락이다.
지금은 집값이 천정부지로 치솟은 분당, 일산을 비롯한 1기 신도시 역시 이 같은 과정을 겪었다. 또 김포의 택지지구보다 규모가 작은 용인 죽전, 동백지구 등과 같은 중급 택지지구에서도 입주초기에 가격 약세 현상이 나타났다.
그러다가 입주 후 1 ~ 2년새 수요가 뒤따르고 여기에 잘 갖춰진 편익, 학군 등을 호재로 가격이 큰 폭으로 뛰어오르는 패턴을 보였다. 택지지구가 크면 클수록, 아파트 공급가구수가 많은 만큼 입주 초기 빈집이 채워지는데도 많은 시간이 걸린다고 이해를 하면 될 것 같다.
그러나 역시 신도시인 만큼 수요가 공급을 넘어서는 순간 차익 실현 폭은 소규모 택지지구 내 아파트보다는 크다고 할 수 있다. 따라서 초기 투입자금이 저렴한 장점이 있지만 40평형 분양권을 단기간내 가격 상승을 보고 접근하는 것은 무리가 있다는 것이다. 신도시내 중대형 아파트 가격 오름폭이 큰 장점을 감안해도 입주 후 최소 2년은 돼야 원하는 차익실현을 거둘 수 있음에 주목해야 한다.
또한 택지지구가 투기과열지구로 지정되었다면 소유권이전등기(입주)를 마치기 전에는 분양권 전매가 불가능하다는 점도 염두에 둬야 한다. 물론 공증이나 원장정리 등을 통해서 입주이전에 분양권을 처분하는 사례가 있긴 하지만 이는 어디까지나 위험이 따르는 불법 행위일 뿐이다.
[김용진 ㈜부동산뱅크 정보사업&마케팅본부장]
