아파트 분양대금은 통상 계약금, 중도금, 잔금으로 이뤄져 있다. 분양대금의 20%를 계약금으로 낸 뒤, 3~5개월에 한번씩 분양대금의 10%를 6차례 납부, 총 60%를 중도금으로 내고 입주지정기간에 잔금 20% 치르는 것이 일반적이다.
하지만 이같이 집값을 지불하는 방식이 최근 몇 년간 크게 바뀌어 계약금 5~10%로만 내면 계약금 10%를 중도금으로 이월시켜주던가, 중도금 60%자체를 이자후불방식이나, 무이자융자방식 등으로 지원해 주는 다양한 금융지원책이 유행되고 있다.
특히 중도금 무이자 대출의 경우 아파트 계약자가 은행에 대출받는 중도금에 대한 이자를 건설사가 전액 부담함으로써 소비자 입장에서는 분양가의 20%에 해당하는 계약금만 내고 나머지 80%는 입주시점에 내면 돼 사실상 후분양제와 다름없는 효과를 나타내고 있기도 하다.
그러나 작년 하반기부터 정부가 규제방책의 일환으로 주택담보대출시장을 옥죄기 시작하면서, 중도금 대출받기도 예전같이 쉬운 일은 아니게 됐다. 투기지역, 투기과열지구, 주택거래신고지역 등 각종 지역/지구별로 담보인정비율이 책정되는가하면, 올해부터 6억 넘는 고가주택은 총부채상환비율까지 적용받게 된 것이다.
특히 다주택투자를 막기 위해 동일 차주의 투기지역 소재 아파트 담보취득 제한이 걸리면서, 중도금대출이 있는 차주가 투기지역에 건설예정인 다른 아파트에 대한 중도금 대출을 신청한 경우 아예, 대출취급이 불가능하게 됐다. 그리고 투기지역에 건설예정인 아파트에 대한 중도금대출은 동 아파트 준공(소유권이전등기) 후 1년 이내에 기존 주택에 대한 주택담보대출을 상환하는 조건으로 취급되는 등, 대출조건도 까다롭기 여지없다.
▶ 지역/지구별 주택담보인정비율(LTV)
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지역 주택담보인정비율
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투기지역 대출담보가치 6억원 초과 or
40% 대출 만기 10년 이내
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대출담보가치 6억원 미만 & 최대60% 대출 만기 10년 초과
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투기과열지구 만기 3년미만 50%
만기 3년초과 60%
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비투기지역 60%
/ 비투기과열지구
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※ 현재 대부분의 은행들은 공신력있는 기관이 평가한 주택가격을 기초로 담보인정비율, 선순위근저당 설정액, 소액임차보증금을 고려하여 담보가치를 산정하고 있어 실질
주택담보인정비율은 작아질 수 있음.
※ 담보가치 = 주택가격 × 담보인정비율(40%) - 선순위 근저당설정액 - 소액임차보증금(방 1개당 16백만원)
▶ 융자 혜택 있는 유망 분양사업장을 찾아라
하지만 진흙 속에도 옥석은 있는 법! 입지가 원만해서 가격상승여력이 있고, 융자 혜택도 괜찮은 수도권 입지의 단지들도 솔솔찮아 관심을 갖아도 좋을 듯 싶다. 집값이 많이 올라야만 수익이 나는 것은 아니다. 같은 가격이면 얼마나 유리한 조건으로, 또한 본인의 상황에 최상의 조건으로 내집마련을 할 수 있냐에 따라서도 수익이 발생한다. 시간이 지날수록 분양가가 높아지지 않을까 걱정하는 것보다 조금이라도 융자혜택을 받을 수 있는 아파트 단지에 관심을 가져볼 필요가 있다고 본다.
수도권에서는 현재 분양중인 용인시 하갈동 신안인스빌이 중도금 40%를 이자후불제로, 용인시 공세동 대주피오레가 계약금10%를 5%씩 나눠 받고 중도금도 60%를 이자후불제로 대출해준다. 또한 안양시 비산동 e-편한세상도 중도금 40%를 이자후불제로 대출해준다. 10월 분양 예정인 인천 남동구 논현동 에코메트로와 시흥시 능곡지구도 아직 확정되지는 않았지만 중도금을 이자후불제로 대출해 줄 예정이다.
이제 자금계획 없는 무분별한 청약은 불가능해 졌다. 자기 자금 없이 계약금만으로 청약하던 시대는 끝났다. 분양시장이 양극화되고, 전매금지기간도 길어지는 추세여서 현명한 대출계획없이 청약했다간 낭패 보기 십상이 됐다. 본인의 소득과 부담할 수 있는 자금규모, 대출상환비율을 따져 적정한 지렛대효과를 이용하는 지혜를 터득해야하겠다.
[함영진(주)내집마련정보사(WWW.YESAPT.COM) 팀장]
