후분양제가 시행되면 주택공급이 줄어드는가?
아무래도 자금력과 브랜드가 뒷받침되는 대형건설사 외에는 주택을 적극적으로 공급하지 못할 가능성이 있다. 차질없는 주택공급은 서민들의 삶에 큰 영향을 미치므로 신중한 정책적 접근이 필요하다. 지난 2003년 도시 및 주거환경 정비법이 제정된 후 재건축 물량이 급격히 줄어 연간 4만여가구씩 공급되던 주택이 1만~1만5000가구 수준으로 감소하고 있는 상황이다. 이 가운데 30~40% 정도의 물량이 후분양제 적용으로 재차 공급이 미뤄지면 사실상 서울의 주택은 공급 공백기를 맞게 된다.
주택공급이 줄어들면 오히려 시장 불안이 커지는 게 아닌가?
후분양제 도입에 따른 일시적인 공급부족도 문제지만 중장기적으로 자금력이 떨어지는 중소업체들의 시장 이탈로 인한 공급 감소는 주택가격 폭등을 초래할 수 있다.
재개발 및 도심 재정비 사업지구의 민간분양 주택까지 후분양제가 적용될 경우 서울지역 주택 공급량이 2∼3년간 급격하게 줄어들어 주택시장 불안이 가중될 것으로 예상된다.
후분양제로 서울 뉴타운 사업지역 아파트 공급이 대부분 2008년 이후로 미뤄지게 되고, 이로 인해 이 지역 주택은 새로운 주택청약제도를 적용받을 수밖에 없어 주택시장에 큰 영향을 미칠 전망이다.
현재 뉴타운 사업지구 등 도심 재개발사업을 통해 공급되는 주택은 연간 1만∼1만8000가구로 이 중 30∼40% 정도가 선분양 방식으로 분양되는데, 이 아파트가 모두 후분양 될 경우 서울지역 아파트 공급이 2∼3년간 급격히 줄어 공급물량 부족에 따른 시장불안이 커질 수밖에 없다.
자금력이 취약한 중소건설업체들 같은 경우 설 자리가 없어지는 것은 아닌지 ?
후분양제도가 본격적으로 시행되면 자금력과 브랜드에서 우위를 점하고 있는 대형 건설사가 유리해질 수밖에 없다. 반대로 자금력과 브랜드에서 열세인 중소 건설업체의 도태가 우려된다.
주택건설 업계의 특성상 한곳의 사업지라도 제대로 분양이 안되면 주택을 공급한 건설사 자체가 휘청거리게 되는 구조이기 때문이다. 따라서 후분양제도의 본격적인 시행에 앞서 금융회사와 연계해 분양이 안되었을 경우를 대비해 리스크 헤지(risk hedge) 방안이 마련되어야 한다.
후분양이 시행되면 청약자들에게는 어떤 준비를 해야 하는지?
현재 마련 중인 새로운 청약제도 시행에도 적지 않은 부담으로 청약자에게 다가오고 있다. 건교부가 마련한 청약 제도 개편안을 보면 현행 추첨식 주택청약제도를 2008년부터 가구원 수와 가구주 연령, 무주택기간 등을 고려한 가점제로 전환키로 했다.
이에 따라 청약계획을 세운 청약대기자들은 후분양제도에 따른 내집 마련 전략이 전면적으로 제고 되어야 한다.
추석이후 분양 시장은 어떤 양상을 띄게 될런지 ?
판교 분양 이후, 내집마련 수요자들의 관심이 분양시장으로 쏠림현상이 심화되고 있다.
얼마전 용인과 안양등지에서 신안과 대림산업이 선보인 물량이 주변시세보다 높다는 비판에도 불구하고 요즘같은 분위기상 드물게 과열양상을 보이면서 청약이 완료되었다. 특히 입지여건이 탁월한 상당수 분양물량이 추석 이후 대거 쏟아질 예정이어서 판교 분양이후 분양시장이 계속적으로 과열양상을 빚을 가능성이 있다.
게다가 파주,은평 뉴타운 등의 고분양가 논란으로 인해 하루라도 빨리 아파트 분양 대열에 합류하겠다는 분위기도 추석이후 분양시장 과열에 한 몫을 거둘 전망이다.
올해 수도권에 분양 예정이었던 30만가구 중 6만가구 가량의 공급이 내년 이후로 미뤄졌다.
따라서 추석이후 연말까지 나오는 수도권 분양물량은 상대적으로 청약자들의 관심을 더욱 더 받을 것이다.
끝으로 마지막으로 추석이후 주택시장 전망은 어떨 것으로 예상하는지?
내년 4월부터 민간 부분에까지 원가 공개를 찬성하는 노무현 대통령의 발언에도 불구하고 서울을 포함한 수도권위주의 주택시장은 소폭이나마 오를 가능성이 있다. 내년부터 시행될 1가구 2주택자들에 대한 양도세 시행예정으로 연말에 다주택자들의 매물출회가 예상되고 있으나 시장에 미칠 충격은 예상보다 적을 전망이다.
특히 실수요자들이 많이 찾는 소위 '괜찮은 지역'의 30평형대 6억원 이하 아파트의 경우 현재 DTI 규제(총 부채 상환비율)와 종합부동산 부과대상에서 빠져, 단지 내 매물도 흔치 않을 뿐더러 매물로 나오는 즉시 새주인을 찾고 있다.
여러 주택을 보유한 고객들의 상담내용을 종합해 볼 때, 그들은 이미 자산가치가 낮은 주택을 정리했거나 기존의 주택들을 장기보유, 향후 자녀들에게 증여하려는 성향이 강해 시장에 나올 양도세 회피성매물은 극히 적을 것으로 판단된다.
최근에 불안양상을 보이고 있는 전세시장도 주택시장 불안요소의 복병으로 등장했다. 추석이후에도 전세가가 잡히지 않으면 매매가도 동반상승할 우려가 있다.
특히 전세 위주였던 주택 임대차가 점차 월세로 바뀌고 있어 월세부담을 느낀 사람들이 매매시장에 동참하고 있다.
최근 통계청이 최근 발표한 '인구주택 총조사' 결과에 따르면 월세 방식의 임대차 계약은 2000년 211만3243가구에서 지난해 301만1855가구로,5년 사이에 43%(89만8612가구) 급증했다. 전세시장 불안이 지속되면 매매가와 전세가가 별로 차이가 나지 않는 중소형 주택을 중심으로 매도호가가 계속 오르는 양상을 보일 가능성이 많다.
[박상언 유엔알 컨설팅 대표]
