분양시장의 과열현상을 억제하고 시공회사의 부도로 인한 불이익 및 완성된 주택품질에 대한 불확실성 등 선분양제도에서 소비자가 입게 되는 피해를 최소화하자는 목적에서 참여정부 초기부터 논의되었다.
후분양제도 하에서는 입주시기도 통상 2~3년 걸리는 선분양제와 달리 6개월~1년내로 단축된다. 반면 건설업체 입장에서는 공사비의 상당부분을 스스로 조달해야 해 자금 확보가 안 되는 중소업체의 경우 사업이 쉽지 않게 된다. 공사기간 중 발생하는 금융비용의 분양가 전가, 공급물량 감소, 당첨자의 초기 자금부담 증가 등도 단점으로 꼽힌다. 대지의 소유권을 확보하고 분양보증을 하면 착공과 동시에 분양받을 사람을 모집할 수 있는 선분양제와는 장단점이 서로 뒤바뀌는 셈이다.
분양을 선분양으로 할지, 후분양으로 할지는 업체가 자율적으로 정할 수 있지만 그동안 우리나라는 20여년 간 아파트 분양시장이 대부분 선분양으로 이루어져 왔다.
서울시가 추진중인 '후분양제'에 대해서도 노 대통령은 "지금 원칙적으로 정부는 그 방향(후분양제 운영)으로 가도록 이미 계획을 잡아 놓고 있는데 (서울시의 발표는) 속도를 좀 더 앞당기자는 것 아니겠냐"며 긍정적인 입장을 밝힌바 있다. 추가적으로 "지금까지 건설사들의 관행으로 보면 30% 정도만 투자하고 분양해 가지고 그 돈으로 집을 짓는데 후분양이 되면 전부 건설사 돈으로 해야 하기 때문에 자금을 어디서 빌려야 하고 거기에 담보와 이제도 지불해야 한다"면서 "이렇게 되면 신용 없는 업체는 도산할 것이고 제도가 변화하는 과정에서 그 충격을 줄여줘야 되는 문제가 있다"고 했다.
이어 "어떻든 간에 서울시장이 (후분양제를 도입하면) 정부 정책에도 충격을 준다"면서 "부동산 공급 시장을 한꺼번에 교란시키는 그런 정책의 변경, 분위기 따라 정책이 왔다갔다하는 그런 일은 없도록 신중하게 관리해 나가겠다"는 입장을 표명했다.
당초 정부는 2004년 2월 공공아파트부터 후분양제를 도입하기로 했는데 공정률 기준으로 2007년 40% 이상, 2009년 60% 이상, 2011년 80% 이상일 때다. 그러나 서울시는 SH공사의 공급하는 은평뉴타운 아파트에 대해 공정률 80% 시점에 분양하겠다고 밝혔다. 이는 적용시기를 중앙정부보다 5년 이상 한꺼번에 앞당긴 것으로 정부 정책에도 변화가 불가피하게 됐지만 정부의 단계적 후분양제 시행안은 당초 일정대로 시행키로 했다.
다만 민간부문의 후분양 유도를 위한 인센티브로 다음달 중 공공택지 우선공급 등을 골자로 한 택지공급지침을 마련할 방침이다. 재건축단지 내 일반분양주택은2003년부터 80% 공정 달성 후, 3000㎡(909평) 이상의 건축물과 20실 이상 상가, 오피스텔은 지난해 4월부터 골조공사를 3분의 2 이상 마친 뒤 분양이 이뤄지고 있다.
최근 후분양제와 더불어 분양원가 공개도 노대통령 발언에 힘입어 수면위로 떠오르고 있는데?
서울 은평뉴타운 고분양가 논란이 불거지면서 도입 필요성이 다시 제기된 '분양원가 공개'가 노대통령 발언에 힘입어 추석이후에도 한참동안 논란이 될 가능성이 크다. 분양원가 공개 주무부처인 건교부도 그동안 시장 원리에 어긋나고 주택시장 침체를 불러온다며 분양원가 공개에 적극 반대해 왔지만 분양원가 공개쪽으로 정책방향을 유턴(U-TURN)시킬 수밖에 없다.
건교부는 이에 발 맞춰 공공택지와 민간택지 안에서 건설하는 아파트의 분양원가 공개를 구체적으로 검토할 가칭 '분양가제도개선위원회'를 구성하기로 했다. 위원회는 당과 정부 관계부처, 민간 전문가, 시민사회단체, 업계 관계자 등 각계각층이 참여한다.
위원회에서는 공개 항목, 객관적인 원가 산정을 위한 회계기준, 원가의 검증주체, 기준, 방법, 검증 결과에 대해 처벌, 시정을 요구하는 문제, 법 개정, 공개 이후 주택공급 위축 가능성에 따른 보완책까지 검토한다.
이런 과정을 거치면 공공택지에 짓는 아파트의 분양원가 공개는 큰 어려움이 없을 것이다. 이미 공공택지에 짓는 아파트는 사업주체가 공공기관이든 민간업체든 토지비와 건축비, 부대비용 등 7개 항목(전용 25.7평 초과 민영주택은 택지비와 택지 매입원가만 공개)의 원가를 공개하고 있다. 따라서 공공택지는 원가공개 항목을 좀더 세분화하는 등 현행 제도를 보완하는 수준에서 대책을 마련하면 된다. 이렇게 되면 최근 후분양제와 함께 분양원가 공개 방침을 정한 서울
SH공사와 전국적으로 가장 많은 공공아파트를 공급하는 대한주택공사도 세부 원가를 공개할 수밖에 없다.
주공은 아파트의 경우 세부 원가가 공개되더라도 이미 분양값 상한제를 적용받기 때문에 가격 하락 효과는 크지 않을 것이다. 민간택지의 분양원가를 어떤 방식으로든 공개한다면 지금처럼 시행사, 건설업체가 분양가격을 부풀려 이익을 많이 가져가는 행태는 발붙이기 어려워진다. 최근 경기 파주 운정지구에서 문제가 된 한라비발디의 고분양가 논란 등은 근원적으로 해소될 수 있다.
민간부분의 분양원가 공개는 새 아파트 가격을 적정하게 매길 수 있고, 분양시장이 공급자 중심에서 수요자 중심으로 바뀌는 계기가 돼 주택시장 안정에 일정부분 기여할 것으로 전망된다.
하지만 주택업계 분양원가 공개가 민간부문의 주택 공급을 극도로 위축시킬 것으로 우려하고 있다.
분양원가의 전격공개가 된다면 건설업체로서는 주택공급 물량을 줄일 수밖에 없을 것으로 보이기 때문에 공급 위축을 막기 위한 보완대책이 선행되어야 한다. 민간부분의 분양원가 공개에 대한 실현 가능성과 부작용에 대한 우려도 일부 있다. 집권 초기에 분양원가 공개를 반대했던 노무현 대통령이 찬성으로 돌아섰다고는 하지만 집권 말기에 건설업계와 공무원들의 반대를 물리치고 추진할 힘이 있겠느냐는 것이다.
또한 공개시기를 정권 말기인 내년 3월 이후로 미룬 것도 과연 공개 의지가 있는 것인지 의문이라는 지적이 나온다. 대선을 코앞에 두고 정부 여당이 이를 적극적으로 추진하기는 어렵다는 반론도 만만치 않다.
후분양 방식인 은평뉴타운이 1년가량 분양이 연기되었는데 분양가 인하에 도움이 될런지?
특단의 대책이 마련되지 않는 한 분양가는 낮아지기보다 오히려 높아지거나 현상유지로 머물 가능성이 있다. 왜냐면 은평 뉴타운의 경우 80%에 달하는 분양대금을 SH공사가 직접조달, 시공사에 지불해야 하기 때문에 금융비용이 추가로 올라갈 수밖에 없는 구조를 지니고 있기 때문이다.
하지만 은평뉴타운이 분양이 될때까지 1년여간의 시간이 있기 때문에 서울시는 시민단체와 연계해 국민들이 납득할 만한 분양원가에 대한 해명자료를 내놓아야 한다.
은평뉴타운이 후분양제로 바뀜에 따라 수요자들에게 어떤 영향을 미치고 있는지 ?
은평뉴타운의 분양이 1년 뒤로 미뤄짐에 따라 일부 수요자들이 청약을 포기하고 기존 주택 매수로 돌아설 움직임을 보이고 있다.
후분양제가 시행돼도 집값이나 분양가가 떨어지지 않을 것으로 보여 차라리 지금 집을 구매하는 것이 낫다는 판단에 따른 것으로 분석된다.
특히 가점제 등 청약 순위에 불리한 사람들이 분양을 기다리느니 기존 주택을 사겠다는 입장으로 추석이후에도 매매시장은 국지적으로 강세를 보일 것이다.
[박상언 유엔알 컨설팅 대표]
