아파트 청약의 기본은 입주자모집공고를 꼼꼼히 뜯어보는 데부터 시작된다. 건설사가 분양률을 높이기 위해 화려하게 꾸민 카탈로그나 전단지 수십 장보다, 훨씬 많은 정보나 정확한 유의사상을 청약자에게 전달해 주고 때문이다.
특히, 청약신청자격 대부분은 입주자모집공고일을 기준으로 하고 있어, 입주자모집공고는 여러모로 청약의 기준점이 된다고 볼 수 있다. 일례로, 청약예금 예치금액을 작은 평형으로 변경할 때는, 청약하고자 하는 주택의 최초 입주자모집공고일 전일까지 변경해야하고, 순위별(1~3순위) 신청자격도 실제 청약접수일이 아닌 입주자모집공고일 현재 몇 순위자냐에 따라 결정된다.
그렇다면 입주자모집공고(앞으로공고라고 약칭한다)는 어떻게 나오는 것이고, 그 안에는 어떤 내용이 담기게 되는 걸까? 우선, 공고는 건설사(사업주체)가 공급위치, 공급규모, 공급대상, 공급내용, 입주자 모집일정, 청약접수방법 등을 갖추어, 시장, 군수 또는 자치구의 구청장(자치단체장)에게 모집공고안의 승인을 얻은 뒤, 분양접수 5일전까지 일간지에 분양공고를 내게 된다.
▶ 입주자모집공고의 내용
구체적인 내용을 살펴보자
첫째, 공급위치, 공급규모를 통해 청약사업지의 대표지번과 면적, 지하층과 지상층의 높이, 동의 개수, 총세대수와 일반분양세대수를 파악할 수 있다. 여기서 일반분양 물량이 작으면 대부분 로얄층의 당첨가능성이 적은 편이라고 봐야한다.
둘째, 공급대상 및 공급내역에는 주택형별(신청형별)로 세대별 계약면적과 공급면적, 주거전용면적 등이 나와 있는데, 단위는 ㎡로 표현된다. 다만, ㎡에 익숙하지 않은 이라면 ㎡에 0.3025를 곱해 흔히 말하는 평형으로 환산하면 된다. 세대별 공급면적은 전용면적과 주거공용면적을 합한 것으로 입주자들이 말하는 실제 거주와 밀접한 공간이 되겠다. 하지만, 청약통장 사용은 전용면적을 기준으로 청약해야한다.
같은 주택형이라도 동별/층별 분양가격이 다르고 중도금과 잔금납부기간이 따로 명시돼 있으니, 본인의 자금여력에 따라 중도금 대출계획을 세워도 좋겠다. 최근 발코니 확장평면이 대중화되고 있는데, 발코니 확장과 관련된 내용도 모두 공고 안에 있다. 몇 년 사이 ARS와 인터넷 청약이 대중화되면서 주택형별(신청형별)로 주택코드와 주택관리번호(모델번호)를 표시하는 경우도 있으니, 청약할 때, 헷갈리지 않게 여러번 살펴보는 것도 잊지 않아야 한다.
셋째, 신청(순위)자격 및 공급일정에는 청약관련 통장(예금/부금/저축)및 신청자격, 거주구분, 접수일자, 접수장소 및 시간, 당첨자발표일 등이 나와 있다. 최소 지역거주요건을 3개월에서 1년으로 보는 경우가 있으니, 주민등록등본을 통해 해당지역거주기간을 따져 봐야하고, 지역별/순위별로 청약일도 상이하니, 본인의 청약자격에 따라 해당일자에 청약신청을 해야 한다.
다만, 1~2순위자는 각각 해당일자에만 청약신청이 가능하나 2순위에서 미달될 경우 3순위로도 청약신청은 가능하다.(단, 투기과열지구에서 1순위 청약제한 대상에 해당되는 이는 1순위자 청약 미달시 2순위로 접수 가능하다.) 청약접수 일정이 비슷하나 당첨자 발표일이 서로 상이한 아파트가 있을 경우, 각각 청약신청이 가능하지만, 본인이 2개이상의 아파트에 동시에 당첨될 경우 당첨자 발표일이 빠른 아파트가 유효하니, 중복청약할 때는 당첨자발표일을 체크해 두는 것이 좋다.
그밖에 신청접수방법과 청약신청시 구비사항(서류), 입주자선정방법 및 동․호수 추첨, 계약체결 및 계약금 납부내용도 잘 읽어보는 것도 좋다. 대부분 계약기간은 3일정도인데, 간혹 유망물량 중 미계약이 발생되는 경우가 있으니, 청약통장이 없는 이들은 선착순 수의계약으로 이삭줍기를 노리는 방법이 있다.
넷째, 흔히 간과하기 쉬운 것이 유의사항란 인데, 공고에서 가장 철저히 검토해야할 부분이 이곳이다. 하자보수나 마감재, 동별배치(필로티, 지하주차장 출입구가 있는 동), 현장여건(송전탑, 고도제한지구, 철길 등) 및 성능, 품질과 관련된 부분, 소유권문제 등, 건설사가 향후 입주민과의 분쟁에 대비해 관련 사항들을 명기해 놓고 있기 때문에, 반드시 읽어봐야 뒷탈이 없다.
다섯째, 대부분의 아파트는 주택보증과 분양보증을 득하지만, 혹시 모르니, 그 부분이 있나 체크해 보자. 주택분양계약을 체결했더라도 보증채권자가 공고에서 지정한 입주금 납부계좌에 납부하지 아니한 입주금은 보호받지 못할 수도 있으니, 분양대금 납부계좌를 수시점검하는 것도 필요하다.
여섯째, 감리회사와 시행자, 시공사, 견본주택의 위치도 공고에 나와 있는데, 간혹 가다보면, 견본주택의 위치도만 나와있는 것을 보고, 사업장의 현장위치도 이곳이라고 착각하는 충격적인(? ^^)사례를 본적이 있다. 모델하우스와 현장의 위치가 다를 수 있으니, 약도만 보고 현장의 지형지물이나 입지를 판단하면 안된다.
입주자모집공고는 청약자의 길라잡이이자, 당첨됐을 때 최소한 본인의 재산을 지킬 수 있는 안전판이다. 깨알 같은 글씨에 겁먹어 어렵다고 생각 말고 지금부터 난수표 해독을 시작해보는 것은 어떨까?
[함영진 (주)내집마련정보사(WWW.YESAPT.COM) 팀장]
