인터넷 정보 관련 회사에 근무하는 길정민(33)씨는 최근 미분양 아파트 급증 기사에 남다른 관심을 보였다. '미분양'이란 단어가 주는 시그널(Signal)이 보통 사람들의 눈엔 부동산 '악재(惡材)'임에도 불구하고 미분양 아파트가 가질 수 있는 혜택, 즉 '호재(好材)'에 주목했다.
길씨는 과연 어떤 지역의 미분양 아파트가 계약금, 중도금 납부에 있어 유리한지, 주변에 어떤 편익시설들이 갖추어져 있는지 꼼꼼히 살펴보고 발품도 팔았다. 그래서 선택한 것이 제2기 신도시로 예정된 양주 옥정신도시 인근의 대단지 미분양 아파트 32평형. 분양가가 1억 5,830만 원인 입주 중인 아파트라 전세를 끼고 건설사의 자금 지원을 받는다면 초기 투자자금은 2,000만 원 정도였다.
현 시점에서 ‘아직 불편하기 그지없는 교통망과 편익시설’은 분명 악재였다. 반면 아파트 분양이 완료되면서 펼쳐질 신도시만의 ‘잘 갖춰진 생활편익 인프라’의 청사진은 중장기적인 호재로 작용할 가능성이 크다. 길씨의 경우 전형적인 역발상(逆發想) 투자이자 재료의 좋고 나쁨을 가릴 수 있는 선구안(選球眼)을 나름대로 지니고 있는 케이스라고 볼 수 있다.
호재와 악재를 나누는 이유는 투자의 기준 마련 차원
부동산 시장의 특성상 주변 지역 아파트의 분양가가 높게 책정되면 비슷한 생활권역에 있는 아파트 시세가 오를 수밖에 없다는 지극히 평범한(?) 논리에 충실하기는 했지만 행동으로 옮기는 순간 그 결정이 어찌 쉽다고만 할 수 있을까?
이 대목에서 우리는 부동산 투자에 앞서 갖추어야 할 첫 번째 요건으로 악재와 호재를 판단해 결정 내릴 수 있는 선구안을 꼽을 수 있다. 야구선수에게 있어 스트라이크와 볼을 가려 안타를 칠 수 있는 선구안이 무엇보다 중요하듯이 다양한 상품과 사회현상이 존재하는 부동산 시장에서도 마찬가지다.
호재와 악재를 구별하는 이유는 단순하다. 가격상승이 기대되는 좋은 부동산을 적극적으로 선택하기 위함이다. 소극적인 의미에서는 자산가치의 하락이 예상될 수 있는 부동산을 선택할 가능성을 낮추기 위함이기도 하다. 이런 목적이라면 가격상승에 긍정적인 영향을 미치는 재료가 호재이고 그 반대로 가격상승에 부정적인 영향을 미치거나 가격하락을 유도한다면 그것을 악재라고 정의할 수 있다.
그렇다면 어떤 안목으로 부동산을 평가하고 선택해야 할 것인가? 이는 곧, 호재로 받아들일 만한 재료는 어떤 것인가라는 물음과 일맥상통한다. 호재는 각종 언론매체를 통해 기사화되고 이슈화되는 경향이 짙다. 너무 많기 때문에 오히려 어떤 것이 진짜 호재인지를 가름하기 힘들다.
이 같은 호재의 사실 여부를 확인하는 현장 탐사라는 발품과 지인 또는 전문가의 도움을 받는 상담의 과정이 필요함은 두말할 나위가 없다. 연장선상에서 진짜 호재는 그저 주어지는 것이 아니라 본인이 노력을 통해 찾아야 한다는 사실이다. 부동산 시장은 복잡다난하기에 호재를 취할 수 있는 자신만의 원칙과 노하우를 갖고 있어야 한다는 얘기다.
자신만의 확고한 원칙으로 재료를 찾아낼 수 있어야
호재를 가려 낼 수 있는 선구안을 갖추기 위해서는 근(近), 대(大), 쾌(快), 신(新), 가(價), 교(敎) 라는 여섯 글자와 친해질 필요가 있다. '근'은 역세권 및 교통의 편리성, '대'는500세대 이상의 대규모 단지 아파트(편익시설이 갖추어 짐), '쾌'는 조망권 및 녹지 확보, '신'은 새 아파트, '가'는 동일 생활권역에서 싼 아파트, '교'는 학군 및 교육시설로 요약될 수 있다.
여섯 개를 모두 만족시키는 아파트를 찾을 수 없는 게 현실이기에 적어도 한, 두개를 선택해 선구안의 기준으로 삼아야 한다. 최근 판교 중대형 아파트 청약의 기준을 본다면'근'으로 표현되는 교통망이 결국 1순위가 되지 않을까 싶다. 부동산은 곧 개발이요 개발이라면 교통 인프라 확충이 관건으로 작용하기 때문이다.
지하철 및 외곽순환도로 개통, 복선 전철화, 고속국도 나들목 등이 바로 그것들이다. 더 구체적을 살펴 본다면 수도권에서는 용인 ~ 서울간 고속국도, 신분당선, 성남~ 여주선, 성남~장호원간 자동차 전용도로 등이다. 대표적으로 오는 2011년 개통 예정인 성남 ~ 여주선은 판교에서 시작해 이매동, 광주, 대쌍, 곤지암, 이천, 여주로 이어지는 53.8km 구간으로 연내 노반시설설계와 실시계획승인을 거쳐 내년 착공에 들어갈 예정이다. 개통이 완료되면 여주에서 판교까지 30분이면 닿을 수 있고 서울까지 40분대에 오고 갈 수 있으니 눈 여겨 볼만한 재료가 아닌가?
건설업체들이 이들 지역에 앞다투어 분양을 하는 것도 이 같은 교통 호재를 누리기 위해서 이다. 신도시 건설 역시 거주민들의 생활을 고려한다면 교통망 확충이라는 호재를 갖지 않을 수 없다. 개인마다 어디에다 우선순위를 둘 지 차이는 있겠지만 중요한 것은 자신만의 기준을 세우는 것이라 하겠다.
긍정적인 사고에다 시간과의 싸움에서 이겨내야 진짜 '호재'
교육, 문화, 편의시설 등과 잘 닦인 도로망과 지하철, 다양한 버스노선 등이 호재로 받아들여진다면 악재는 정부가 발표하는 정책적인 측면과 관련이 깊다. 호재는 하드(Hard)한 물리적인 재료이며 악재는 소프트(Soft)한 제도적인 요소로 이해하면 될 것 같다.
쓰레기 소각장, 하수 처리장, 납골당, 에너지 공급시설 등 일반적으로 '혐오시설'로 인식되는 물리적인 악재도 존재하는 이 부분은 다음 기회에 상세히 표현하기로 한다. 이웃 주민들이 플래카드를 들고 필사적으로 반대시위를 벌이는 것은 아직 한국 사회에서는 혐오시설들이 부동산 가격에 부정적으로 영향을 미치고 있기 때문이다.
문제는 이 같은 호재와 악재의 선구안은 마음에 그치지 않는다는 것이다. 주어지는 악재에 순응하기 보다는 호재를 적극적으로 찾으려는 마음가짐과 이를 행동으로 옮길 수 있는 실천력에 달려 있다. 사물을 부정적을 보기 보다는 긍정적으로 봐야 한다는 재테크의 원칙에서 벗어나지 않는다.
그리고 부동산의 호재는 단기간에 호재로 작용하지 않는다. 시간을 두고 그 효과가 나타나는 현상에 익숙해져야 한다. 내 집 마련이든 투자이든 기다림의 묘미를 만끽할 수 있어야 한다.
내 집 마련과 투자를 굳이 분리할 필요도 없다. 둘 다 모두 분명 나와 시간과의 싸움이요 투쟁이기 때문이다.
[김용진 ㈜부동산뱅크 정보사업&마케팅본부장]
