추석 명절이 코앞으로 다가왔다. 장장 9일에 달하는 연휴와 행복한 귀경길에 대한 설레임도 크겠지만, 오랜만에 집안어른들과 종중사람들이 한자리에 모일 수 있는 때인지라 집안 대소사와, 대대로 내려오는 고향 부동산(전답, 주택, 묘지 등)에 관한 얘기도 자연스레 흘러나오기 마련이다.

특히, 세대별 합산과세로 인한 종합부동산세 강화 등, 보유세 부담이 만만치 않게 됐고 8.31대책이후 토지이용의무기간 강화나 양도세중과조치처럼, 외지인들의 토지취득요건이 까다로워져, 부동산 제도와 세금체계에 따라, 고향(보유)부동산을 점검하거나, 공동 투자를 논의하기에 딱 좋은 시기이기도 하다.

우선, 고향땅의 개발재료와 분야별(농지,임야 등)특성을 살피는 것 중요

아파트시장과 달리 토지시장은 8.31대책이후 상당부분 조정이 불가피하다. 취득에서 개발, 보유, 양도까지 모든 단계의 관련규제가 강화됐기 때문이다. 하지만, 장기적인 관점에서 본다면 개발재료가 있는 곳은 국지적으론 가격 상승세가 원만히 이어질 것으로 보이니, 고향 땅(임야, 농지 등)도 개발재료와 향후 이용가치적인 면에서 판단하는 게 좋겠다.

일단 개발재료면에서 장기 보유할 지역은 파주시(LG필립스LCD공장, 출판문화정보산업단지, 파주신도시), 평택시(용산기지이전(평화신도시), 평택항, 포승국가산업단지, 경부선 복복선), 용인시(각종 택지개발, 판교수혜, 분당선/신분당선 연장 및 경전철사업), 화성시(동탄신도시, 삼성반도체공장 증설), 천안․아산시(고속철, 아산신도시, 행정중심복합도시 후광효과), 원주(구곡․만대․무실․단관지구 등 택지개발 및 중앙선 복선화연장, 기업/혁신도시), 평창․제주도(레져수요, 펜션 및 전원주택수요, 제주국제자유도시개발) 등이니, 재료와 일맥상통하는지 살펴 보유여부를 결정해야겠다.

반면, 과도한 지가상승을 막고 실수요위주의 토지거래를 유도키 위해 전반적으로 토지관련 세금과 토지거래허가구역 관련규제가 강화됐다는 것에도 유의해야 한다. 2007년에는 부재지주 농지․임야․목장용지, 비사업용토지(나대지와 잡종지)의 양도세율이 9~36%에서 60%로 높아지고, 장기보유 특별공제(10~30%)도 받을 수 없게 된다.

특히 우리나라는 전국토의 20%를 상회하는 지역이 대부분 토지거래허가구역으로 묶여있는데, 근래에 토지거래허가구역의 땅 취득 요건도 크게 강화됐다. 종전에는 가구주 및 전 세대원이 해당 지역 시․군에서 6개월 이상 거주해야 했지만 올해부터는 1년 이상으로 확대된 것이다. 또 허가구역내 농지의 경우 취득후 2년, 개발사업용 토지는 4년, 임야는 3년 이전에는 전매할 수 없다. 행정질서벌도 강화되는 추세여서 땅을 허가받은 대로 활용하지 않으면 공시지가의 5~10％의 이행강제금이 부과된다. 이미 토지거래행위 위반을 신고하면 포상금을 주는 토(土)파라치 제도도 운영되고 있으니, 이런 점까지 염두에 두는 것이 좋다.

농지와 임야는 재촌 규정 등을 지켜야…

토지의 종류와 매도시기에 따라 양도세가 다르다는 점을 간과하기 쉬운데, 크게 비사업용 토지(나대지,잡종지)나 부재지주 농지․임야․목장용지 등과 그 이외의 토지로 구분해 알아두고, 각 대상별로 2006년도 매도시와 2007년 이후 매도시 양도세가 어떻게 달라지는 지도 공부해두자.

특히, 고향땅 대부분을 농지로 소유하고 있는 경우도 있을 텐데, 농지의 경우는 재촌과 자경이 아니라면 세금에도 관심을 갖아야한다. 농지는 외지인은‘재촌(在村-실거주)과 ‘자경(自耕-직접 영농)’ 규정을 지켜야 사업용 토지로 인정받아 세금이 중과되지 않기 때문이다. 반면, 상속농지(상속일로부터 5년내 양도시)는 중과세 되지 않고, 300평(1000㎡) 이하의 주말 체험 영농도 재촌 규정을 지키지 않아도 되니, 꼭 연내 매도해야할 필요는 없다.

하지만 300평이상 농지는 사정이 다르다. 2005년 10월부터 도시민들이 300평 이상 농지를 구입, 한국농촌공사의 농지은행에 맡기면 농사를 짓지 않고도 소유할 수 있으나, 이 경우도 2007년부터 양도세는 60%로 중과된다. 그러므로 자경이 어려워 농지를 처분하려면 연내에 파는 게 유리하다.

그리고, 임야의 경우는 재촌 규정만 갖추면 되는데, 그밖에 영림계획인가를 받아 시업중인 임야와 임업 주업법인 및 독림가인 법인이 영림계획인가를 받아 시업중인 임야는 중과세를 피할 수 있다.

반면, 비사업용 토지/부재지주 농지․임야․목장용지 이외의 토지는 2006년에 매도하건 2007년에 매도하건 중과세를 적용받지 않는데, 2006년 매도하면 1년이상 보유한 토지(비투기지역에 소재하는 토지)는 매도시 실거래가가 아닌 기준시가로 양도세를 계산할 수 있기도 하다.

시골집, 농가주택 범위나 이용가치에 따라 보유여부 결정

주5일 근무제의 확산과 토지에 대한 투자열기가 맞물리면서, 시골집에 대한 투자자들의 관심이 부쩍 높아졌다. 특히 행정복합도시 이전지나 혁신도시/기업도시가 확정되고, 농어촌주택취득으로 인한 기존주택 양도세 감면혜택까지 부각되면서, 농가주택을 재테크용으로 계속 보유하거나 매입하려는 이들이 늘고 있는 상황이다.

하지만, 아무 시골집이나 양도소득세 비과세 혜택을 누릴 수 있다고 생각한다면 매우 큰 오산이다. 지역적으로는 수도권 및 광역시와 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지 개발지역 등은 대상에서 제외된다. 또 대지면적 660㎡(200평)이하, 기준시가 7000만원 이하, 건평 40평 이하 등의 요건도 충족해야 한다. 게다가 농가주택을 3년이상 보유요건을 충족해야 일반주택 양도시 비과세 혜택을 받을 수 있다는 사실도 잊어선 안되겠다.

그 외에도 따져봐야 할 것이 많다. 도시지역이 아닌 면단위 행정구역에 있는 주택으로 사용승인후 20년이상 경과된 국민주택 규모 농가주택을 상속받은 경우라면, 2주택에 해당되지 않아 투기과열지구 청약에 제한을 받지도 않는 경우도 있으므로, 자신이 여기에 해당된다면, 증․개축을 통해 주말이나 휴가철, 세컨드하우스나 펜션 등으로 이용하는 것도 좋기 때문이다. 결과적으로 시골집은 보유나 구입에 앞서기보다 용도나 이용가치에 따라 보유여부나 투자여부를 결정하는 것이 현명하다 하겠다. 위처럼 절세나 임대(투자)수익이 기대되는 경우가 아니라면, 보유세 중과를 감수하면서까지 보유를 고집할 필요가 없기 때문이다.

성묘길 수익형 부동산(펜션) 물색

올해는 추석연휴가 9일 가량이라, 가족끼리 시간을 보내기 위해 여행계획을 잡는 경우가 있는가 하면, 귀성객들은 성묘나 벌초 등으로, 야외활동을 늘리게 된다. 때문에 귀성길이나 성묘길을 이용해 수익형 부동산 물색에 나서는 이들이 상당하다.

가을철이라 날씨가 쾌청하기도 하지만, 최근 부동산 시장이 조율되면서 양도차익에 기대는 것보다, 임대수익에 초첨을 맞춰 수익형 부동산을 찾아보려는 수요가 많다는 요인도 한 몫했다. 특히 고향이 평창이나 제주도 쪽이라면 주5일 근무제로 레져와 임대수익, 이용을 겸비할 상품인 단지형 편센을 노려봐도 좋겠다. 단, 농어촌 민박에 대한 법제화로 펜션시장도 양극화되고 있으니, 단지 규모로 경쟁력을 갖추고 제도권 내에서 숙박업 등록을 마친 펜션을 노리는 것이 현명하다. 그리고 펜션은 가동률이 높을수록 임대수익이 좋으므로, 가능한 한  하절기와 동절기에 많은 수익을 낼 수 있는 계곡이 위치해 있는 스키장 주변을 노려보는 것도 좋다.

종중땅은 종중 또는 공동명의로 돌려놔야 한다

가끔 종중 땅을 종손명의로 단독 등기해둬, 매도․상속․증여로 속을 썩이는 경우가 있다. 아직 팔지 않은 땅은 소유권 이전 등기청구소송을 통해 종중 명의로 찾을 수 있지만, 이미 선의의 제3자에게 넘어간 종중땅은 원인무효소송을 해도 되찾기 힘들기 때문이다. 이럴 경우에 대비해 종중 땅은 종중 또는 공동명의로 돌려놓는 것이 좋다. 종중재산은 민법상 총유에 해당해 사원총회를 통해서 매각하게 돼 있으므로 선대재산을 지킬 수 있는 좋은 방법이다.

그밖에 추가로 살펴볼 것이 많다. 시골에서는 이웃 땅을 침범하거나 땅이 뒤바뀐 경우도 비일비재하다. 과거엔 지적공부가 지금처럼 정확하지 못했고, 측량에 대한 정확도도 떨어졌기 때문이다. 특히 땅은 대물림되는 경우가 많아 경계를 잘못 알고 있거나 시골인심에 따라 상황이나 편의를 봐주며 살다보니 자손 때 문제되는 경우도 솔솔찮기 때문에 요번 고향방문시 부동산 점검표을 통해 등기여부나, 측량, 관리현황을 꼭 살펴보는 노력이 필요하다. 더도 덜도 말고 한가위만 같아란 말이 있다. 이번 가을엔 추석명절을 맞아, 가족과 단란한 한때도 보내고, 고향재산도 챙기는 한가위가 됐으면 좋겠다.

[함영진 (주)내집마련정보사(www.yesapt.com) 팀장]

화이트페이퍼, WHITEPAPER

아이엠리치 pi@pimedia.co.kr