김현아 박사 '뉴스테이' 성공 4대 조건은.."공급 다양화 수요 구체화"
김현아 박사 '뉴스테이' 성공 4대 조건은.."공급 다양화 수요 구체화"
  • 김현아 건설산업연구원 건설경제연구실장
  • 승인 2015.11.09 13:39
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김현아 건설산업연구원 실장, 기업형 주택임대사업 성공을 위한 4대 제언
▲ 김현아(한국건설산업연구원 건설경제연구실장)

전세가격 상승세에서 촉발된 주거불안 때문일까? 정부가 추진하는 뉴스테이(기업형 주택임대사업)이 비교적 빠른 행보를 하고 있다.

당초 우려와는 달리 분양시장 호황 이후를 대비해 주택임대사업에 관심을 갖는 건설기업도 늘고 있으며 임대주택리츠를 대체투자의 관점에서 검토하는 금융기관들도 확대되는 추세이다. 지난번 기업형 임대주택 입주자 모집에서 높은 경쟁률을 나타낸 것을 보면 국민들의 관심을 끄는 데도 성공한 것 같다. 

그렇다고 낙관할 상황은 아니다. 중산층을 겨냥한 기업형 주택임대사업에 대해 곱지 않은 시선도 여전하기 때문이다. 국민주택기금지원과 규제완화를 통해 중산층의 주거지원을 확대하는 것이 저소득층의 주거지원에 비해 과하다는 비판도 적지 않다.

따라서 정부는 기업형 주택임대사업을 필두로 하는 임대차 시장에 대한 정책을 계속 보완하고 수정해 나가야 할 것이다. 특히 기업형 임대사업에 대한 공급자 및 투자자들의 관심이 높아지고 있는 이때가 매우 중요한 시기가 될 것이다.

그렇다면 기업형 임대주택의 정책은 어떻게 수정 보완해야 할까?

첫째, 기업형 임대주택의 물량을 지속적으로 확대해 나가야 한다. 정책의 효과가 가시화되려면 공급물량이 일정 수준이 되어야 한다. 새로 건설하는 것도 필요하지만 기존의 임대주택을 매입하거나 또는 위탁관리로 형태로 재고를 확보하는 방안도 활성화 시킬 필요가 있다. 아파트 이외의 소규모 신축사업도 기업형 임대사업으로 수용할 필요가 있다. 이를 위해서는 현행 건설형 300호, 매입형 100호 기준의 하향 조정이 요구된다. 

둘째, 공급대상의 특화를 통해 정부지원의 명분을 살려야 한다. 중산층이라는 개념은 너무 포괄적이다. 따라서 정부가 정책슬로건으로 강조를 해도 체감하는 입장에는 정작 누가 수혜대상인지 모를 가능성이 크다. 따라서 중산층 중에서도 특히 정부의 지원이 필요한 계층에 정책역량을 집중할 필요가 있다.

예를 들자면 학령기 자녀를 둔 3~4인 가구와 노인가구이다. 학령기 자녀를 둔 가구만큼 주거안정이 절실한 계층이 있을까? 잦은 이사는 자녀의 학교와 연계되어 경제적 부담 이외의 많은 부담을 수반한다. 따라서 이들 계층에게 안정적인 임대기간을 보장하는 정책은 매우 실효성이 클 것이다. 더불어 기업형 임대주택에서 표방하는 주거서비스에 보육이나, 교육서비스를 연계시킨다면 더더욱 환영받을 일이다. 탁아나 육아는 비용도 문제지만 안심하고 맡길 수 있는 기관이 부족하다는 문제가 더 크기 때문이다. 기업형 임대주택 단지에 안심하고 맡길 수 있는 영육아 보육시설 및 방과후 교육시설들을 함께 유치한다면 이들 계층에게는 주거불안과 보육불안을 함께 해소시켜줄 것이다. 

그 다음은 노인 전용 기업형 임대주택의 공급이다. 은퇴계층이 증가하고 수명이 연장되고 있지만 노인가구 주거불안에 대한 정부의 지원책은 여전히 미흡하다. 특히 최근에는 청년층 주거불안에 우선순위 마저 밀리면서 노인가구들의 주거불안은 약간 뒷전으로 밀리는 분위기다. 따라서 의료나 가사 서비스, 커뮤니티 형성을 지원할 수 있는 노인가구 전용 기업형 주택임대사업도 검토가 요구된다.

마지막으로 임대주택정책에서 가장 고려해야 할 부분은 주거비 부담이다. 적절한 임대료 수준을 유지하기 위한 정책도 필요하고 아울러 노인가구의 경우에는 보유 자산을 처분해 임대료로 지불할 수 있도록 하는 금융상품 개발도 요구된다.

임대료 수준을 낮추기 위해서는 저렴한 택지 확보와 유지관리 비용을 낮추는 설비도 필요하다. 이를 위해서는 단순히 그린벨트 해제뿐만 아니라 도심내 공공기관이 이전한 종전 부동산이나 국유지들을 장기저리로 임대해 임대주택을 건설할 수 있어야 할 것이고 에너지 절감을 위한 설계적 고려도 요구된다.

이제 기업형 임대주택정책은 한 단계 도약해야 한다. 그러기 위해서는 기존의 틀에 한정된 물량확대 보다는 다양한 방식을 검토하되 우선적으로는 수혜계층의 범위를 압축하여 주거지원이 더욱 절실한 계층에게 집중할 필요가 있다.

화이트페이퍼, WHITEPAPER


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