[장경철의 수익형 부동산 따라잡기] 용어를 알아야 돈이 보인다!
[장경철의 수익형 부동산 따라잡기] 용어를 알아야 돈이 보인다!
  • 신화포럼리츠
  • 승인 2015.11.02 20:43
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저금리로 수익형 부동산에 관심이 늘고 있다. 하지만 필요성은 알지만 무엇을 주의해야 하고 체크해야 하는지를 놓친 채 투자를 선득 하는 경우가 적지 않다. 분명 수익형 부동산을 알고 투자하는 것과 모르고 투자하는 것은 초기에는 모르지만 차후에는 차이가 생기기 마련이다.

모든 부동산이 그러하듯이 관련 용어를 이해하는 것이 투자의 출발점이라고 보면 된다. 알듯하면서도 실상은 알기 어려운 수익형 부동산 용어들을 이번 기회에 정리하는 계기로 삼기를 바란다.

◆가시성=가시성이란 점포가 고객에 눈에 잘 띄는 성질을 말한다. 점포를 쉽게 찾고 신속한 의사결정을 할 수 있도록 도와준다. 고객에게 깊은 인상을 준다. 특히 가시성은 혼잡한 도심지에서 더욱 중요하다. 아무리 접근성이 뛰어난 역세권 상가라고 할지라도 가시성이 현저하게 떨어지는 상가는 투자 대상에서 제외해야 한다고 전문가들은 조언하고 있다. 가시성은 150m 거리에서 상가나 간판이 확인되면 좋다. 상가건물에 육교나 고가도로 가로수가 있는 경우 노출을 방해하기 때문에 피하는 게 좋다.

◆접근성=입지선정에 많은 요인이 작용하지만 그 중 가장 중요한 요건은 접근성이다. 다른 요인이 다 잘 맞아떨어지는 매장이라 할지라도 접근성이 떨어지면 아무런 의미가 없다. 가시성도 좋고 유동인구도 많은데 고객이 방문하기 어려운 위치에 있는 매장은 무용지물이라는 것이다.

◆샤워효과(shower effect)=백화점, 할인매장 등 유통업체에서는 위층에 소비자들을 유인할 수 있는 상품을 배치해 위층의 고객 집적 효과가 아래층까지 영향을 미쳐 백화점 전체 매출이 상승하는 효과를 말한다.

◆분수효과(fountain effect)=이와 반대로 위층에서부터 내려오지 않고 아래층에서 위층으로 올라오도록 유인하는 것이 분수효과(fountain effect)라고 한다.

◆빨대효과=아마도 빨대효과를 떠올리실 때 '등에 빨대 꽂았다'라는 표현 기억한다면 쉽게 이해할 수 있다. 이 표현은 어떤 사람의 좋은 능력이나 재력 등을 손쉽게 뺏어간다는 의미로 해석할 수 있다. 이런 표현은 상권에도 적용된다. 상권에서는 빨대를 도로로 생각하시면 쉬울 것 같다. 상권의 규모가 A>B인 두 도시 사이에 도로가 생겨서 A상권이 B상권의 배후 고객들이 빨대(도로)를 타고A상권으로 가서 소비를 하는 것을 빨대 효과로 설명할 수 있다. 즉, A의 상권 규모가 더 커지면서 B의 상권을 축소시키는 효과를 말한다.

◆레지던스=최근 심심치 않게 레지던스란 용어를 접할 수 있다. 업계에서는 오피스텔과 레지던스는 얼핏 비슷한 것으로 착각하기 쉽지만 분명한 차이가 있기 때문에 명확히 알고 투자해야 한다고 조언한다. 호텔식 서비스가 제공되는 오피스텔로 불리는 레지던스는 오피스텔과 비슷하지만 각종 편의시설과 사우나•피트니스센터 등의 부대시설이 제공되는 숙박업소라는 점에서 차이를 보인다. 레지던스는 건축법상 따로 규정된 용어가 아니다. 따라서 처음 지어질 때는 오피스텔이나 아파트로 지은 후 생활숙박업으로 용도 변경을 하는 경우가 대부분이다. 지난 2012년 7월부터는 합법적인 영업이 가능해졌다.

레지던스는 오피스텔보다 높은 수익률을 기대할 수 있는 데다 객실 관리를 업체에서 하기 때문에 중개수수료 부담도 적다. 1가구 2주택에 해당하지 않는 것도 염두에 둬야 한다. 연간 4~5%정도인 오피스텔 수익률에 비해 레지던스는 연 7~8%정도의 수익률을 기대할 수 있다. 고객 관리 또한 레지던스 관리 업체에서 일괄적으로 해주기 때문에 임차인을 따로 구해야 하는 수고도 덜 수 있다. 레지던스에 투자할 때는 건물의 위치나 사업적인 확실성을 교과서적인 측면에서 검토를 하는 것이 중요하다. 관리업체의 노하우나 전문성에 따라서도 수익률에 큰 차이가 날 수도 있다는 점은 주의해야 한다.

◆아파텔(아파트+오피스텔)=아파텔은 아파트를 표방한 오피스텔로 보면 된다. 전세난이 심화되자 신혼부부, 은퇴부부 등 2~3가구의 대안으로 아파텔은 인기를 끌고 있는 셈이다. 소형 아파트 공급이 늘어나거나 주택 경기(景氣)가 식으면 매력이 떨어진다는 게 단점이다. 아파트는 주택법, 오피스텔은 건축법 적용을 각각 받기 때문에 같은 크기의 면적이라도 세금이나 관리비에서 차이가 난다. 오피스텔은 구입 때 취득세, 지방교육세 등을 포함해 매매가의 4.6%를 세금으로 내야 한다. 반면 6억원이하 전용면적 85㎡이하인 아파트를 사면 1.1%만 내면 된다. 또 오피스텔에는 서비스 면적으로 제공되는 발코니가 없어 아파트보다 실사용 면적이 상대적으로 작다.

◆단지형 근린상가(단지내 상가+근린상가)=단지형 근린상가는 대단지 아파트 단지를 배후로 단지내 상가와 근린상가 기능을 동시에 수행하는 근린상가를 말한다. 단지내 상가의 든든한 배후수요와 주변 유동인구 흡수가 수월 하다는 게 장점이다. 업종 선택이 단지내 상가보다 다양해 상호 보완적인 기능까지 가능하다. 일반적으로 단지내 상가는 다양한 업종유치에 한계가 뒤따르지만 단지내 근린상가는 다양한 업종의 상점이 입점하는 만큼 유동인구의 폭을 두텁게 할 수 있는 점도 장점으로 꼽힌다. 저렴한 분양가로 인해 임차인확보도 유리하며 수익률 측면에서도 유리하다.

대형 상가는 값 비싼 분양가로 인해 임차수요를 확보하기 위해 어려움이 뒤따른다. 하지만 단지형 근린상가는 저렴한 분양가로 인해 임차수요 확보가 훨씬 용이한 점도 빼놓을 수 없는 장점이다. 단지내 상가는 값 비싼 분양가로 인해 임차 수요를 확보하기 위해 어려움이 뒤따른다. 하지만 단지형 근린상가는 저렴한 분양가로 인해 임차 수요 확보가 훨씬 용이한 점도 좋다. 단지형 근린상가가 유망한 지역은 뉴타운, 재개발, 재건축 지역이나 신도시나 택지지구 역세권 주변이 유망하다.

주의점도 있다. 단지형 근린상가 역시 정확한 위치 파악은 필수다. 주로 주출입구에 위치한 상가를 단지형 근린상가라고 하지만 거주자들의 동선이 분산되는 부출입구에 상권이 형성될 수도 있는 만큼 수요층의 이동 경로 파악은 반드시 필요하다. 분양가 비교 때 단지 내 상가의 시세보다 저렴한 지 여부와 현실적인 기대 수익률을 감안한 분양가인지에 대한 판단은 필요하다는 지적이다. 단지 내 상가나 근린상가가 투자하기에는 안전한 편이다. 하지만 주변 배후 유동인구와 지역 주민들의 성향, 소비여력을 파악 후 투자하는 것이 좋다. 이미 상가들이 형성돼 있는 곳의 단지형 근린상가는 배후 단지가 탄탄하다고 해도 유동인구가 분산돼 원하는 만큼의 수익률이 안 나올 수도 있다는 점은 주의해야 한다.

◆항아리상권=최근 상가시장에 항아리상권으로 불리는 곳에서 분양하는 상가들이 나오고 있어 관심을 끈다. 항아리상권이란 특정 지역에 상권이 한정돼 더 이상 팽창하지는 않지만 소비자들이 다른 지역으로 빠져나가지 않는 상권을 일컫는 말. 보통 상권이라고 하면 역세권 상권을 떠올린다. 역세권 상권은 교통이 편리하고 유동인구가 많아 높은 임대수익이 가능하다. 하지만 역세권 상권 내 상가는 분양가가 비싸고 업종간 경쟁이 치열한 편이다. 하지만 항아리상권은 좀 다르다. 다른 말로는 섬 상권 이라고 표현하기도 한다. 물이 넘치는 항아리처럼 수요가 항상 공급을 초과한다는 것이다. 따라서 임차인이 역세권만큼 선호하는 상권이다.

◆개천상권=흔히 상권을 분석할 때 ‘개천과 저수지’를 구분하라는 말이 있다. 개천은 물이 흘러가는 곳이고 저수지는 물이 고여 있는 곳이다. 물은 유동인구 또는 돈을 뜻하는데 개천상권은 유동인구는 많으나 돈을 쓰지 않고 단지 스쳐 지나가는 곳 즉 역세권을 칭한다. 반면 저수지 상권은 일명 항아리 상권이라고 하며 유동인구가 머물고 돈이 고이는 곳을 칭한다.

◆파생상가=파생상가는 배후세대를 특성에 따라 파생적으로 형성되는 부수적인 업종을 유치하는 점포를 말하는데 쉽게 풀이하면 ‘보조 상가’라고도 불리는 대형시설에 딸려 있는 부속상가를 말한다. 이들 상가는 ‘바늘 가는데 실 가는’ 역할을 하는 점포인 탓에 주 건물의 영업 상황에 따라 사업의 성패가 좌우된다. 잘 고르면 상당한 장점을 지닌 상가로 평가 받는다. 특히 주로 본원시설의 수요에 맞춰 부수적으로 지어진 상가이기 때문에 매출이 꾸준하다.

소비층이 고정적이고 같은 건물이나 주변의 유입고객 위주로 영업하기 까닭에 영업 경험이 없는 초보투자자가 직접 운영을 하기도 안정적이다. 최근 신도시나 택지지구가 조성되면서 방과 후 학원에 다니는 자녀들의 귀가 시간을 기다리면서 학부모들이 학원전문 상가 등에 커피전문점이나 테이크아웃 매장도 호황을 누리고 있다. 일종에 파생 점포인 셈인데 학부모끼리 자녀 교육 관련 정보도 나눌 겸 모임도 자주 형성되고 있다. 물론 주의점이나 살펴볼 점도 있다. 파생상가에 투자할 때는 본원 시설이 활성화할 수 있을지 여부를 충분히 검토한 뒤 투자해야 한다.

수익형 부동산에 관심이 여러 가지 이유로 관심이 높아진 만큼 경쟁도 치열해지고 있다. 분양업체에서는 경쟁을 타파하기 위해 다양한 수익형 상품과 혜택을 제공한다. 반드시 투자 전에 용어의 정확한 의미를 파악해야 혼돈이 없을 것이다.

/글=장경철 신화포럼리츠(www.sfr.kr) 자문위원 겸 신화경제학원 수익형 부동산 전문 강사. 10여년 넘게 부동산 현장을 떠나지 않고 있는 실무형 전문가. 네이버 ‘부동산 투자 및 홍보클럽’ ‘상가월드’ 카페 운영자. 부동산 분양대행사 부동산일번가 이사로도 재직 중이면서 각종 언론에 부동산 칼럼을 연재하고 있다.

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