[전성규의 부동산 세금 때려잡기] 15가지 절세포인트(1) 다운계약서에서 양도시기
[전성규의 부동산 세금 때려잡기] 15가지 절세포인트(1) 다운계약서에서 양도시기
  • 신화포럼리츠
  • 승인 2015.10.07 10:32
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▲ 전성규 신화포럼리츠 대표

부동산 거래를 라이프사이클(life cycle)로 분류해보면 부동산 취득-보유-매도로 구분할 수 있다.

이런 단계에 따라 세금을 줄일 수 있는 방법은 다양하다. 

이러한 분류기준에 해당되는 각종 세금을 살펴보면 △취득 : 취득세, 등록세, 인지세, 부가가치세(1) △보유 : 종합토지세, 재산세, 종합소득세, 부가가치세(2) △매도 : 양도소득세, 부가가치세(3) 등이다. 

절세포인트를 15가지로 정리한다.

◆절세포인트 1..다운계약서는 분명 탈법, 다운계약서를 허용하는 문제점도

처음 부동산을 취득하는 사람의 경우 다운계약서 작성 제의를 받고 '혹시 탈세를 하는 것 아닌가'하고 의문을 갖지만 법적으로 인정된 부동산 거래 관행이라는 주변의 조언에 안심하고 그 제의를 수락한다. 하지만 분명 다운계약서 작성에 의한 취득세 등의 고의 탈루는 엄연히 탈법행위이다. 검찰 및 재경부에서도 다운계약서 작성시 처벌하겠다는 입장이다.

그런데 지방세법 111조에서 '취득 당시의 가액은 취득자의 신고에 의한 것이 원칙이지만 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준 액에 미달하는 때에는 시가표준 액에 의한다'고 규정하고 있어 사실상 다운계약서의 작성을 용인하는 듯하다.

현행 세금 제도아래에서는 성실히 신고하는 사람이 오히려 비정상적으로 여겨지도록 하여 전국민을 무의식적으로 탈세를 하게 하는 것이다. 이에 정부는 토지종합정보망을 통하여 취득·등록세, 양도소득세 등 부동산 관련 세금의 과세표준을 실 거래가로 일원화하여 다운계약서 작성을 수시로 검증하고 있다는 것을 알아야 한다. 

◆절세포인트 2..중소형 이하 신규분양 공동주택 취득하면 취득세 및 등록세 일부 감면

무주택자가 분양할 목적으로 건축한 공동주택(분양권에 의한 취득도 포함)을 분양받은 후 취득일로부터 2개월 안에 소유권 이전등기를 하는 경우 취득세 및 등록세 아래와 같이 감면해 준다.

다만, 신규분양공동주택 취득 시(등록세의 경우 등기일) 국내에 1개의 주택을 보유하고 있는 경우 1세대 1주택이 되는 것으로 보아 위 규정을 적용한다. 전용면적 40㎡(12평)이하는 100%면제, 전용면적 40㎡(12평)초과 60㎡(18평)이하 50% 감면한다.

◆절세포인트 3..상가 건물 등의 양도 및 양수 시 부가가치세 문제도

건축업자에 도급을 주어 신축하거나 상가를 분양 받는 경우 부가가치세를 포함한 건축 및 분양대금을 지불하여야 한다. 이 경우 사업자등록을 득한 사업자(일반과세 자에 한함)의 경우 부가가치세 신고를 통해 환급을 받을 수 있다. 다만, 상가공급의 공급시기 전에 사업자등록을 반드시 해야 한다.

또한 임대용 상가를 처분하는 경우 원칙적으로 건물가액에 별도로 부가가치세를 부가하여 처분하고 부가가치세를 신고·납부하여야 한다. 하지만 일반거래에서는 이러한 규정을 무시하고 거래하다 추후 부가가치세를 추징 당하는 불이익을 받기도 한다.

이러한 불이익을 받지 않기 위해서는 임대사업을 포괄적으로 양도하고 부가가치세 확정신고 시 사업양도양수신고서를 제출하면 양도자나 양수인 모두 부가가치세를 고려하지 않아도 된다.

매매계약서상의 매매대금 기재 시 부가가치세 포함여부가 불분명한 경우에는 통상적으로 부가가치세가 포함되어 지급되는 것으로 보기 때문에 계약서 작성시 주의해야 한다.

◆절세포인트 4..미성년자 등 소득 불분명한 사람은 자금출처 조사에 대비

직업, 연령, 소득 및 재산상태 등으로 보아 당해 부동산을 자신의 능력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 세무서로부터 취득 자금의 출처를 조사 받는다. 조사결과 취득자금의 출처를 제시하지 못하면 증여세를 물어야 한다. 때문에 소득이 불분명한 자가 부동산을 취득할 때는 나이와 결혼여부를 고려하여 추후 자금출처조사에 대비하고 신혼부부의 경우 자금출처를 쉽게 입증하기 위해서는 부부가 공동명의로 취득하는 것이 유리하다.
다만, 당해 재산 취득일 전 10년 이내에 취득한 재산가액이 일정 기준금액 미만인 경우에는 자금출처 조사를 배제하고 있다.

◆절세포인트 5..취득시기나 양도시기 조절하면 재산세와 종합토지세 면제

과세기준일(재산세와 종합토지세 모두 6월 1일) 이전에 양도하거나 과세기준일 이후에 취득을 하면 재산세와 종합토지세를 피할 수 있다.

<글> 전성규 신화포럼리츠(www.sfr.kr) 대표. 신화경제학원 대표 강사. 신화세법연구소 대표. 국세청 공직 생활과 삼일회계법인 임원 등 역임. 20여년동안 현장에서 부동산 세금 문제를 연구한 절세 전략의 달인. 세금 관련 다수의 강의로 지금까지 1만여명이 수강. 매년 <부동산 세무 백과> 발간. 최근 부동산 증권화와 절세펀딩을 기반으로 ‘SFR투자 시스템’을 선보이며 부동산 투자전문가로 활동 중이다.

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