Q : 올해 안에 수도권에서 1000세대 이상의 대단지 아파트 분양이 봇물을 이룰 것이라는 소식이 있다. 특히 경기도 지역에서 신규 분양되는 물량이 엄청나고 한다?
A : 그렇다. 수도권 내에서 연내에 분양하는 1000세대 이상 대단지가 총 26곳, 3만8000여 세대에 이른다. 이 중 3만4000여 세대가 일반 분양될 것으로 보인다. 지역별로는 경기도가 17곳 2만5900여 세대, 서울이 6개 곳에 약 6850세대, 인천이 3곳에서 약 2970세대를 분양할 계획이다. 경기지역에서 수도권 전체 공급물량의 72% 이상을 선보인다. 대단지 아파트는 요즘 같이 부동산시장 침체기에는 가격 하락폭이 작고 부동산 경기가 회복 조짐을 보일 때 가격 상승 여력이 높다. 이 때문에 투자자들과 실수요자들로부터 꾸준한 관심을 받고 있다.
Q : 경기지역 물량이 압도적으로 많은데 김포시의 전체적인 도시개발 사업 현황은?
A : 김포시는 고양, 파주와 함께 수도권 서북부의 대표적인 수도권 택지 공급지로 손꼽힌다. 현재 김포시에서 도시개발 사업을 추진하고 있는 곳이 대여섯 곳에 달한다. 이중 사업 진행속도가 가장 빠른 곳이 걸포지구로, 주택사업계획 승인을 받은 상황이다. 풍무2지구와 향산지구의 경우 부지를 매입 중이거나 이미 끝난 상태다. 풍무2지구는 현재 사업 추진의 가장 기본적인 단계인 부지 매입단계로, 매입률이 70% 내외인 것으로 알려져 있다. 향산지구는 현대건설이 개발을 추진하고 있는데, 현재 주민제안서를 김포시에 제출해 놓은 상황이다. 나머지는 아직 사업성을 검토 하고 있는 단계다.
Q : 최근 김포지역에서 사업을 추진하고 있는 업체들의 희비가 엇갈리고 있는 것으로 알고 있다. 구체적으로 어떤 내용인가?
A : 경기도가 지난 9월 13일 승인한 ‘2020년 김포 도시기본계획’ 때문이다. 경기도가 승인한 ‘2020년 김포 도시기본계획’이 김포시가 신청한 개발 규모보다 대폭 축소됐다. 경기도는 “수도권 인구 배분계획상 불가하다”며 김포시 인구를 신청수준인 72만명보다 13만명이 줄어든 59만 명으로 축소 조정했다. 이에 따라 시가화 예정용지 즉 도시가 확산됨에 따라, 개발 용지로 장차 쓰일 용지도 당초 4만여 ㎢보다 대폭 줄어든 2만7000여 ㎢ 규모로 확정됐고, 대부분의 사업장이 사업시기가 늦춰진 상황이다.
Q : 개발업체들의 타격이 크겠다?
A : 그렇다. 김포시는 개발 사업시기를 1단계에서 4단계로 나눠 개발하겠다는 내용으로 경기도에 승인을 요청했었다. 민간업체가 도시개발 사업을 추진 중인 구역의 경우 대부분 2006년에서 2010년 사이 즉, 2단계로 사업 일정이 잡혀 있는 상황이었다. 하지만 경기도의 승인과정에서 도시개발구역 대부분이 2011년에서 2015년 즉 3단계 이후로 사업 일정이 늦춰졌다. 때문에 2단계를 목표로 사업을 추진하던 각 도시개발사업 추진업체의 사업연기는 불가피할 전망이다. 특히, 크게 주목을 받았던 향산지구의 현대 힐스테이트 같은 경우 충격적이라고 표현할 수 있다. 3400세대 규모의 미니 신도시급 ‘현대 힐스테이트타운’이 내년 하반기에 분양할 예정이었지만, 2011년 이후로 연기될 것으로 보인다.
Q : 3000세대가 넘는 대단지 분양이 늦춰진다고 하니 아쉬움이 크겠다. 상황이 이렇다면, 분양이 임박한 지구의 경우 그 가치가 더욱 크게 와 닿을 것 같은데, 김포시의 유망 투자 지구로 어디를 꼽을 수 있나?
A : 사업 진행속도가 가장 빠른 걸포지구를 꼽을 수 있겠다. 김포동 306번지 일대 24만㎡를 개발하는 걸포지구는 김포신도시 경계선에서 4km이내의 거리에 위치해 있다. 12월 개통 예정인 일산대교를 이용하면 일산신도시와 바로 연결된다. 또, 48번 국도를 이용하면 서울 여의도까지 최단 30분대 도착이 가능하다. 올림픽도로, 외곽순환도로 김포 IC와 연계되는 사통팔달의 입지를 갖췄다, 2009년 말까지 올림픽대로와 김포 신도시를 잇는 고속화도로도 신설될 예정이다. 결론적으로, 위치상 김포신도시와 가깝기 때문에 신도시 편승효과를 기대해볼 만하고, 또 일산대교를 통해 일산신도시 내 각종 편의시설을 손쉽게 이용할 수 있어 투자자와 실수요자들이 노려볼만 한 곳이다.
Q : 김포신도시와 일산신도시의 후광효과가 기대되고, 앞으로 교통망이 대폭 확충된다는 점에서 관심 클 것 같다. 걸포지구의 경우 공급규모는 어느 정도고 분양가는 어떻게 되나?
A : 걸포지구는 총 부지면적 24만여㎡, 아파트 부지가 10만8000㎡ 규모다. 동양건설산업과 성우종합건설에서 공동시공을 맡았다. 10월 안으로 감리자 지정과 착공신고를 마치고 올해 안 분양을 목표로 하고 있다. 112㎡에서 249㎡, 1636세대가 일반 분양될 예정이다. 분양가는 ㎡당 약 380~450만원선으로 면적별 분양가는 아직 확정되지 않았다. 임대주택 계획이 없고, 공급 물량의 대부분이 전용면적 85㎡ 이상의 중대형이기 때문에 고급주거단지로 부상할 것으로 전망된다.
Q : 걸포지구가 분양가 상한제적용을 받는지에 대해서도 궁금하다.
A : 걸포지구는 지난 7월 주택사업계획승인을 신청해 최종 승인을 받았기 때문에 11월 말까지만 분양승인을 신청하면 분양가 상한제 적용을 피할 수 있을 것으로 보인다. 이 경우, 전매제한에 해당되지 않아 소유권 이전 등기 직후 곧바로 되팔 수 있기 때문에 투자가치 면에서 장점을 갖고 있다.
Q : 그렇다면 걸포지구 개발로 수혜를 입는 주변 단지로는 어떤 곳이 있나?
A : 걸포지구와 차로 5분 거리인 감정동 신안실크밸리 1차를 소개하고 싶다. 2000년 말에 준공된 이 아파트는 32개 동에 1786세대가 거주하고 있다. 교육시설로 감정초등학교, 김포중고등학교가 인근에 위치해 있고, 삼성 홈플러스와 김포제일병원, 근린공원이 인근에 위치해 있다. 109㎡가 2억2500~2억5000만원에 매매가가 형성돼 있고, 전세는 9000만 원 선이다.
[박상언 유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr) 대표]
