◆ 재부상하고 있는 오피스텔투자
4855대1의 청약 경쟁률을 보인 인천 송도신도시의 ‘더 프라우’ 청약이후 수익형 상품인 오피스텔투자에 대한 관심이 뜨겁다. 결과적으로 정부의 다주택자에 대한 각종규제로 상대적으로 수익형 투자 상품인 오피스텔이 반사이득을 보고 있는 것이다.
대출에 있어서도, 아파트보다는 여유롭고 1~2억원의 소액으로 투자가 가능한 장점이 있다. 심지어 수억원대의 오피스텔을 업무용으로 보유 시에도 현행 청약가점하에서는 무주택으로 간주되기 때문에 틈새 투자 상품으로 부각되고 있다.
서울지역 오피스텔 입주물량을 보면 2004년을 기점으로 꾸준히 줄고 있어 투자성이 부각되고 있다. 또한 전매제한, DTI(총부채상환비율) 규제 등 각종 규제가 아파트에 집중되면서 투자자들의 관심이 상대적으로 오피스텔로 이동하고 있다. 통계청의 조사만 보더라도 1인 가구 비중이 계속 높아져 오피스텔 투자성이 높아지고 있는데 95년 12.7%, 2000년 15.5%, 2005년 20% 등이다.
이왕이면 서울 강남권과 용산, 마포, 분당 등 '오피스텔 투자 핵심 지역'에 투자반경을 좁히는 게 좋다. 이들 지역은 역세권에 개발 호재도 갖춰 일정 규모 이상의 오피스텔은 임대수익뿐만 아니라 시세차익도 가능하기 때문이다. 이들 지역의 임대수익률은 대부분 연 6~8%대라서 은행예금 수익률을 훨씬 웃돌고 있다.
최근의 시세 변화만 놓고 보더라고 여유자금 있는 투자자들이 오피스텔투자에 관심을 보이고 있다는 걸 알 수 있다. 대표적으로 서초동 남부터미널 초역세권인 현대슈퍼빌 오피스텔 79.2㎡(24평형)의 경우 최근 2~3달 동안 시세가 1억6000만원에서 1억8000만원으로 2000만원 가량 올랐다. 중앙일보 조인스 랜드 기사에 따르면 용산지역의 오피스텔도 국제업무지구 개발 계획 발표 이후 가격이 하루가 다르게 치솟고 있다.
두세 달 전 ㎡당 270만원을 하던 용산구 한강로 3가 대우트럼프월드Ⅲ 오피스텔 92㎡최근 ㎡당 303만원을 호가하고 있다. 인근 한강로2가 대우디오빌한강도 76㎡(23평형)의 경우 두 달 전 ㎡당 200만원에서 ㎡ 당224만원으로 호가가 올랐다. 용산지역의 오피스텔 가격은 여의도, 마포, 강남 같은 도심과 비교해서는 아직은 낮은 수준이다.
◆ 도심권 소형오피스투자
과거 2~3년 사이에 오피스 빌딩이 들어설 자리에 주상복합이 우후죽순으로 대거 공급됐다. 게다가 조달금리가 비교적 저렴한 대규모 자본과 과학적 분석력으로 무장한 외국계 자본들까지 가세해 우량 오피스 품귀 현상이 지속되고 있다.
또한 정부의 주거용 부동산 규제에 따라 점차 투자자들이 상업용으로 관심이 이동하고 있고 부동산펀드를 통한 간접투자가 증가로 지속적인 매매가 상승세가 예상된다. 아울러 2~3명의 공동투자자뿐만 아니라 자산운용회사들과 리츠, 외국계 투자기관 등의 매입경쟁이 치열해지고 있어 서울 외곽지역뿐만 아니라 수도권 지역까지도 입지여건 등이 좋은 오피스까지 거래 확산 속에 가격상승세가 지속될 전망이다.
결과적으로 도심 오피스 부족현상과 임대수요증가로 인해 공실률이 최저 수준으로 떨어지고 있어 투자자들은 지속적으로 관심을 가질 필요가 있다. 매매가 급등에 따라 상대적으로 오름폭이 작았던 임대료도 가파른 상승세가 예상된다. 따라서 비교적 소액으로 오피스에 투자하기를 원하는 분들은 도심권소형오피스를 추천하고 싶다.
특히 테헤란로에서 서초역으로 이어지는 강남권 오피스 밀집 지역은 임대 수요가 꾸준하기 때문에 비교적 안정적으로 투자할 수 있다. 1층이 아닌 경우 ㎡ 당 500~800만원 정도면 투자할 수 있다. 3~4억원 정도 자금으로 투자 가능한 소형오피스투자는 일반인들도 비교적 쉽게 할수 있다. 특히 서울 강남권과 광화문, 분당권의 신규 오피스 분양물건에 관심을 둘만하다.
◆ 상가 투자
상가도 오피스텔과 같이 대표적인 수익형 투자상품이다. 아파트에 대한 규제가 강화될수록 투자자들로부터 상가투자에 대해 문의는 오히려 늘고 있다. 게다가 아파트와 달리 분양권 전매 제한이 없어 환금성이 좋다.
보유세금측면에서도 상가 건물 부분의 재산세만 내면 되며 건물 분은 종합부동산세 부과대상에서 제외돼 있어 분산 투자용으로도 적합하다. 상가에 부속 토지가 있어도 공시지가 합계액이 40억원을 초과해야 종부세 대상이기 때문에 부속 토지가 많지 않다면 종부세를 내지 않아도 된다.
상가투자 초보자일수록 비교적 안전성이 우위인 현재 운영 중인 근린상가에 투자하는 게 좋다. 현재 운영 중인 근린상가의 경우 보통 연 수익률 4~7%정도로 투자자금은 10~30억원내의 자금이 소요된다. 비교적 분양상가에 비해 안정적일뿐만 아니라 노후대비용으로 10~30억원 내로 근린상가에 투자하려는 투자자들이 많아 시세차익도 기대된다.
◆ 소형아파트 임대
역세권 소형아파트에 중장기투자하면서 시세차익과 임대수익도 겨냥한 주택임대사업이 조명받고 있다. 월세로 전환했을 경우 은행금리보다 월등히 높은 5~7%(매달)짭짤한 임대수익을 거둘 수 있을 뿐 아니라 개발호재 있는 곳의 소형아파트는 추가적인 시세차익도 가능하기 때문이다. 부동산에 대한 정부의 규제로 갈팡질팡하는 자산가들 사이에서 종합부동산세나 양도소득세 중과 회피로 소형아파트 장기 임대상품을 권할 만하다.
지난해 말만 하더라도 분당권과 노원구 일대에서 소형아파트 투자 열풍이 불었는데 리모델링과 임대사업 수요까지 겹쳐 큰 폭의 상승세를 나타냈었고 현재까지의 지역에 따라 소폭적
이나마 상승세를 나타내고 있다.
재개발 완료 후 향후 임대사업을 겨냥해 서울 성동구 옥수동, 금호동, 성남 수정구, 중원구 등의 재개발지분에 투자하는 발 빠른 투자자도 많다. 20평형대를 배정받을 수 있는 10평형대 재개발지분의 경우 전세를 안고 약간의 대출만 이용하면 1억원 남짓으로 구입할 수 있어 장점이다. 10년 임대 이후 양도-증여세를 피하기 위해 아예 자녀 명의로 구입하는 일도 부지기수다.
임대사업 조건
지난 5월 말 기준 서울시에 등록한 주택임대사업자는 1만1654명(9만4494가구)으로, 작년 말 1만903명(8만7127가구)에 비해 751명(7367가구)이나 늘었다. 대략1명당 10채 정도를 사들인 셈이다.
종합부동산세 부과 시 합산 배제되는 주택임대사업자로 등록하려면 △동일 시·도 △전용면적 85㎡(25.7평) 이하 △공시가격 3억원 이하 △5채 이상 보유 △10년 장기임대 등의 요건을 모두 갖춰야 한다. (단 건설임대는 2채를 5이상 임대한 경우).
위와 같은 조건을 충족한 후, 5주택 이상의 등기부등본과 신분증, 도장을 지참하고 해당 구청 주택과에 임대사업자 등록 신청을 하면 된다.
주택임대사업자가 5채 이상 보유한 임대주택은 종부세 합산과세 대상에서 배제돼 종부세를 내지 않고 양도세 60% 중과도 피할 수 있다. 하지만 현행법상 임대개시 후 10년 뒤에 양도 당시 단 1채라도 기준시가 3억을 초과하면 중과세 대상이 되기 때문에 가급적 1채당 소형아파트 투자금액을 1억원 내외로 고정시키는 게 중요하다
단, 임대주택 취득(통상 입주 잔금 지급일)후 30일 이내까지는 임대사업자로 등록해야 해야 세제 혜택을 받을 수 있다. 하지만 취득일로부터 2개월 이내에 이전등기를 하지 않거나 임대주택의 임대개시일로부터 5년 이내에 매입임대 주택을 임대 이외의 용도로 사용 또는 매각하면 감면세액을 추징 당한다.
참고적으로 2채 이상의 다주택자들은 추가적으로 임대사업용으로 소형아파트를 추가적으로 사들여 기존의 주택을 포함해서 임대사업을 하면 각종 세금 부담에서 비교적 자유로울 수 있어 추천할 만하다.
본인이 보유한 다가구주택으로 임대사업을 하기 위해서는 구분등기가 가능한 다세대주택으로 변경하는 작업이 필요하다. 다가구주택의 경우 5가구 이상으로 구성돼 있더라도 건축법상 구분등기가 안 되는 단독주택으로 분류돼 1주택으로 간주되기 때문이다.
다세대주택으로 용도변경하기 위해서는 필요충분조건으로 공동주택 건축 요건인 가구별 주차대수 확보 및 일조권 확보를 위한 인접대지 경계선과의 1m 이상 간격 유지 등을 만족해야 한다. 건축물대장전환 신청서와 설계사무소를 통해 발급받은 설계도면을 가지고 해당 구청 건축과에 용도전환을 신청, 허가절차를 마친 후 바뀐 건축물대장사본을 발급받아 등기소에서 가구별 구분등기를 하면 세대별로 각각 소유권을 가지게 된다.
[박상언 유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr) 대표]
