한동안 부동산은 소유 그 자체만으로 가장 높은 수익을 보장해주는 안전한 투자처로 인식되어왔다.
그러나 부동산을 보유하였다고 무차별적으로 자산가치가 증식하는 시기는 지났다. 특히 8.31, 3.30 대책 이후 각종 부동산정책안(案)이 잇달아 발표됨으로 부동산투자환경은 양극화 및 차별화로 그전과 현격히 다르다는 것을 누구나 공감한다.
통상 부동산 투자의 위험은 대부분 미래가치에 대한 불확실성에서 출발한다. 따라서 투자란 발생할 수 있는 위험보다는 실제 실현될 수익이 높을 것이라는 미래자산 가치에 대한 믿음에서 비롯되며 수익은 이에 대한 기회비용이라 할 수 있다. 일반적으로 부동산 투자에서 나타나는 위험은 체계적 위험과 비체계적 위험으로 구분한다.
먼저 체계적 위험을 살펴보면 이는 모든 부동산 자산에 공통적으로 영향을 미치는 요인으로 투자자가 아무리 노력을 해도 피할 수 없는 위험을 말한다.
예를 들면 인플레이션, 금리, 경기변동, 정부정책 등이 있다. 반면 비체계적 위험은 특정 부동산 자산에 국한된 요인으로 부동산 운영상 문제 및 소송사건 등에서 발생한다. 보통 이러한 위험은 투자를 여러 부동산으로 분산함으로써 제거할 수 있다.
넓은 의미의 포트폴리오 이론은 자산3분법으로 이는 예금, 주식, 부동산에 분산투자하는 것을 의미한다. 이러한 각각의 자산은 그 위험과 수익이 저마다 다르다. 예를 들어 예금은 위험이 낮은 대신 수익도 낮다. 그러나 주식과 부동산은 투자 위험이 높은 만큼 수익이 높다.
일반적으로 투자자는 당연히 가장 높은 기대수익률과 가장 낮은 위험을 가져다주는 투자 상품을 선택하고 싶어 한다. 그러나 현실적으로 가장 높은 기대수익률과 가장 낮은 위험을 동시에 얻는다는 것은 그리 쉽지 않은 일이다. 왜냐하면 기대수익률이 높은 자산은 그만큼 많은 위험을 부담해야 하기 때문이다.
보유, 양도세 중과 등 각종 세 부담으로 과거와는 달리 주택, 토지를 통해 수익발생을 차단하고 실현차익을 많이 환수하겠다는 것이 일관된 정부의 의지이다. 이렇게 정책규제 등으로 발생하는 위험을 제대로 처리하기 위해서는 새로운 투자전략이 요구된다.
우선 재테크보다 세테크를 고려한 실수요자 입장에서 접근하여야 한다. 게다가 과거와는 달리 수익부동산 경우도 높은 수익률이 보장되지 않음으로 현실적인 목표수익률을 설정할 필요가 있다. 또한 포트폴리오를 재조정할 필요가 있다. 이는 위험에 대한 투자자의 선호도에 따라 달라질 수 밖에 없으나 현 시기에는 주식 20%, 예금 30%, 부동산 50% 내외로 조정하는 것이 가장 이상적이다.
특히 앞으로 추가 금리인상 가능성이 높으므로 이전보다 레버리지 효과도 떨어질 것이다. 따라서 은행대출에 대한 상환능력을 재점검할 필요가 있다. 가장 중요한 것은 부동산투자는 단기보다는 장기로 그리고 보수적 관점에서 투자전략을 정리 정돈을 하여야 한다는 것이다. 결론적으로 체계적 위험은 부동산 투자자가 절대 피할 수 없는 객관적인 것으로 보통 시장의 힘에 의해 결정되지만 발생 가능한 위험을 사전에 축소할 수 있는 것은 투자자의 몫이라 할 수 있다.
[고종완 RE멤버스 대표]
