세금폭탄이후, 다주택자의 포트폴리오
과거엔 조특법 99조가 시행된 적이 있었고, 3채 정도의 주택으로도 임대사업 등, 다주택자가 양도차익을 챙길 수 있는 여지가 많아서, 입지나 단지선택만 주의를 기울이면 재테크는 저절로 이뤄지는 경우가 다반사였다. 대부분 자금여력은 충분하니, 지역개발호재의 진위나 속도, 가격상승 여력만 따져 계산기를 눌러보고 매입하면 돈을 벌수 있었단 뜻이다.
하지만 작년부터 주택시장은 달라졌다. 일종의 부유세 성격인 종합부동산세의 과표적용률 이 작년보다 인상(50%→70%)됐고 세대별 합산과세, 세부담증가 상한선 인상으로 고가주택자나 다주택자의 세부담이 상당해져 집을 많이 가진 사람이 골치 아픈 시장이 돼버렸다. 게다가 거래세 중 대표적인 양도소득세의 경우, 내년부터 1가구 2주택자가 주택을 매도할 땐, 장기보유특별공제를 받을 수 없고 세율도 50%를 적용 받기 때문에 주택을 팔 때도 세금을 줄일 수 있는 방법을 강구해야 한다.
따라서, 다주택자는 지금 추가로 주택을 매입하기보다는, 있는 주택을 잘 팔아 절세하고 그동안의 시세차익을 극대화할 수 있는 방법에 초점을 맞추는 것이 현명하다고 본다.
일단, 앞으로도 가격상승여력이나 보유가치가 큰 지역은 세금부담을 피해 급매물이 쏟아질 가능성은 현재로서는 낮아 보이니, 급할 것은 없다. 8월 판교분양이 임박하고 가을성수기에 진입하면 한차례가격이 치고오를 때 매도해도 늦지는 않다. 작년에 비해 보유세 부담이 커졌지만, 공시가격산정 시점이 올 1월 기점인데, 올해 1/4분기 가격이 많이 올라 생각보다 2006년은 시가반영이 채 안 돼 벌충이 된 부분도 있기때문이다. 또한 그동안 증여 등의 방법으로 포트폴리오를 재구성한 사람도 많고, 경우에 따라 전세나 월세를 올려 세금부담을 상쇄할 수 있기도 하다.
반면 장기적으로는 세금부담이 점차 커질 예정이라, 임대사업으로의 전환이 쉽지 않은 1가구 2주택자나 부담부증여도 여의치 않은 다주택자라면 연내 매물을 처리하는 게 여러모로 유리하기는 하다.
세부적인 매도 SKILL은 6월 1일 기준으로 누구에게 소유권이 되어 있느냐에 따라 보유세가 매겨지므로, 6월 1일 이전에 매매를 마치는 것이 한해 보유세를 피할 수 있는 방법이다.
그리고, 세대원중 30세미만 자녀 명의로 집이 있어 다주택자가 된 경우도 있을텐데, 자녀가 결혼을 했거나, 직장이 있다면 세대분리를 해 보유세 부담을 덜 수도 있다. 보유세는 누진세구조라 과표가 작아지면 그만큼 세금도 적어지기 마련이니까 말이다.
이밖에 오피스텔은 사용자용도(업무용 or 주거용)에 따라 세금이 다르게 매겨지므로 사업자 등록을 하거나 사무용으로 임대해 관련 과세(종부세, 재산세, 양도세)를 요령 것 피한 후 처리하는 것이 좋겠다. 왜냐하면 재산세나 종부세는 업무용으로 사용할 때, 양도세는 주거용으로 사용할 때, 세금부담이 적거나 비과세 받을 수 있기 때문이다.
양도소득세의 경우, 다주택자는 향후 양도차익의 대부분이 세금으로 환수되게 되므로, 가산가치가 없는 소형평형을 여러개 보유하고 있거나, 장기보유로 들어가는 것 보다는 원하는 차익실현이 충족됐을 때, 매도를 고려하고 평형선호도가 높은 중대형평형으로 갈아타 실수요와 투자를 병행하는 것도 현명하다는 생각이 든다.
즉, 내년부터 1가구 2주택자가 주택을 매도할 때는, 장기보유특별공제를 받을 수 없고 세율도 50%를 적용 받게 되니 매도할 계획을 세웠다면, 단순히 매도순서를 정하기 앞서 본인이 진정한 1가구 2주택자인지를 점검해보는 것이 우선이다. 일례로, 조세특례제한법 99조 3항을 적용받는 주택(단, 양도시 6억원을 넘는 고가주택 제외)이라면, 주택수와 상관없이 양도소득세를 100% 감면받을 수도 있기 때문이다.
그래서 2주택자라 판단이 되고, 비거주주택을 한 채를 팔 계획을 세웠다면, 내년보다 올해 안에 파는 것을 고려할 필요가 있다. 단, 매도할 때는, 단순히 세금차액을 따지는 것도 중요하지만, 향후 발전가능성 작고 큰 시세차익을 기대하기 어려운, 수익성이 떨어지는 주택을, 우선 처분하는 것이 바람직하고, 향후 발전성마저도 비슷하게 판단된다고 하면 2주택 중 주거여건이 가장 좋고 현재 양도차익이 가장 크게 발생한 주택을 최후에 양도하기로 하고 비과세 요건을 갖추는 것이 중요하다.
양도세 회피를 위해 무조건 매물을 처분하기 어려울 만큼 향후 시세차익이 크게 보장될 지역이고, 보유세를 낼 땐 내더라도 너무 아까워 계속 주택을 가지고 가고 싶다면, 증여나 임대사업자로의 전환을 모색해도 좋은데, 자녀에 대한 증여는 3천만원(단, 만30세 미만이며 소득이 없거나, 결혼을 안한 사람은 별도세대 분리해도 한 세대로 봄, 그리고 미성년자- 1500만원) 증여재산공제를 해주긴하나 공제금액이 미미하므로 양도세와 증여세를 비교해 세금이 적게 나올 수 있는 쪽을 선택하는 것이 옳다. 그리고 증여의 방법도 부담부증여를 무턱대고 하는 것 보다는 채무액 부분에 있어 자녀가 이를 상환할 능력은 있는지(만일 부모가 이를 대납을 해준다면 다시 증여세 논란이 일 수 있기 때문이다) 채무로 인해 불필요하게 발생되는 대출이자비용은 얼마가 되는지 고려해서 의사결정 하는 것이 바람직하겠다. 즉, 양도냐 증여를 선택하는 기준은 양도차익과 보유기간, 시가의 크기, 채무액, 필요경비 등에 따라 틀려지기 때문에 종합적으로 고려해서 판단하는 것이 합리적이라 할 수 있겠다.
여유자금이 있다면 국민주택규모의 기준시가 3억원이하 주택을 추가 매입해 임대사업자등록을 하면 중과를 피할 수 있기도 하다. 단, 2003년 10월 30일이후 임대사업자등록을 하는 신규사업자 경우엔, 같은 시(특별시·광역시포함)·군에서 5호이상 국민주택을 10년 이상 임대해야 중과를 피할 수 있으므로 장기간여유자금이 필요한 단점은 있으니, 다주택자에게 임대사업이 돌파구가 될지는 골몰히 생각해 볼일이다.
▶ 주택시장의 흐름을 읽으면 불패할 수 있다
APT는 일시적으로 하락하더라도 보유하고 있다보면 재상승하는 경우가 많다. 그런데 하락하는 시점과 상승하는 시점이 증권시장과 같이 순간순간 변화되는 것이 아니고 1주일~1개월이상의 시차를 두면서 서서히 움직인다. 따라서, APT로 재테크하시는 분들은 시장흐름을 면밀하게 주시하면서 매도시점과 매수시점을 포착해야한다. 이때 유념해야 할 사항은 자신이 처한 상황과 우리나라 경제의 동향, 금리, APT수요와 공급, 정부의 정책 등을 우선 잘 살펴야 한다. 그리고, 재테크를 할 때 공생개념을 가지고 나에게 APT를 구입한 사람도 이익이 있는 시점에서 매도하는 아량이 필요하다. 제일 꼭대기만 고집하다가 시기를 놓치면 기회비용의 손실이 크기 때문이다. APT가격이 급등을 하더라도 수요자는 6개월만 지나면 가격에 적응을 하기 때문에 가격저항선이 무너질 수 있는데, 지금까지 유망지역은 그런 상승추세를 이어왔다. 따라서, 가격자체만의 높고 낮음을 떠나서 대세의 흐름을 읽을 필요가 있다고 본다. 조정기나 대세하락/상승기의 끝이 언제 어떤 이유로 찾아올지를 항상 생각하면서 투자를 하는 것이 APT재테크에 성공하는 길로 보인다.
[함영진 내집마련정보사 팀장]
