[내집마련]요지경 부동산 투자 '상황별 행동요령'
[내집마련]요지경 부동산 투자 '상황별 행동요령'
  • 아이엠리치
  • 승인 2006.05.19 15:27
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

집이 있든 없든, 많은 사람이든 머리 아픈 요지경 주택시장

 

요사이 주택시장을 바라보고 있자면, 갈팡질팡, 길을 잃고 갈 곳을 몰라 제자리에 서있거나, 이곳저곳을 기웃거리며 자신의 길잡이가 되어줄 멘토를 찾는 사람이 의외로 많다.


굳이, 작년 8.31대책이나 연초의 3.30대책을 거론하지 않더라도 이미 참여정부의 규제책이 누적될 대로 누적됐지만, 일정정도의 조정기를 겪고 나면 곧 쉬었다가 다시 치고 오르는 매매가 상승추이를 보면서 도대체 어디까지를 상투로 생각해야할지 혼란스러울 뿐이고, 심리적 저항선에 매수를 망설였더니만 이미, 저만큼 가있는 집값에 박탈감을 느껴 초조한 마음이 드는 이도 한둘이 아니었다.


그렇다고 집이 있는 이라고 마음이 편할까? 그나마 자산가치가 있어 보유할만한 지역이라면 모르겠는데, 양도소득세 비과세 요건(3년 보유)이 지난 지 한참 되도록, 제자리걸음만 하고 있는 (집값) 꼬락서니를 보고 있자면 울화통이 치민다고 말하는 사람도 부지기수다.

 

연내 어떻게든 돈 되는 지역으로 갈아타 보려하지만, 최근 투기지역에 투하된 고가주택의 대출규제와 무주택자에게 유리해질 청약제도 개편까지 예정돼 있어 그저 그런 집, 한 채 가지고 갈아타려는 사람의 심기도 불편할 따름이다.


그나마 시장이 머니게임화 되고 있어, 규제가 풀릴 때까지 기다리기 여유로운 다주택자의 경우라 할지라도 세금폭탄이나 고가주택 보유세, 거래세 부담에 집을 정리해야할지, 끝까지 끌고 가다, 증여를 해야 할지, 머리가 지끈거린다고 한다.


마땅히 투자할만한 부동산 대체상품도 없다보니, 주택시장에 머문 돈이 떠날 줄 모르고, 뿐만아니라 과거처럼 대세상승기도 아닌데다, 주택시장 자체는 갖가지 규제로 지뢰밭처럼 변해 설 곳이 만만찮다 보니, 실패하지 않을만한 안전한 지역(중대형평형, 중첩호재가 있는 유망지역)으로 너도나도 몰리는 양극화현상은 점점 더 강해지고만 있다.

 

정부정책의 누적으로 인한 피로감과 비수기로의 진입, 판교중소형 아파트의 분양마무리, 금리 상승세와 유가, 환률 불안 등, 1/4분기 가격이 크게 상승한 현 시점에서 일부 유망지역 아파트 가격만 나홀로 상승하기에는 부담이 크다. 따라서, 모두 잠시 쉬어갈 지금이, 주택시장에서 길 읽은 당신이, 갈 길을 찾을 시점이라고 생각한다.


왜냐하면 8월이 되면 중대형 판교 아파트 분양에 계절적인 성수기가 맞물려 강남 중대형 아파트 가격을 필두로 인기지역은 소폭 반등할 것으로 예상된다. 이러한 소폭 상승의 움직임은 연말에 1가구 2주택자들이 매물을 내 놓으며 11월경 다시 아파트 가격이 소강상태에 접어들 전망이고, 이미 크게 상승한 지역은 일정부분 조정도 예상되니 지금 자신의 처한 상황을 인지하고, (재테크)나아갈 방향을 잡아야 할 때인 듯 싶다.


▶ 유형별(type) 행동요령


① 집없는 당신, 무주택자 및 세입자(전․월세)

사회초년생인 당신, 우선적으로 청약통장은 꼭 만들어야 한다. 우선 종자돈 모으는데 전력을 다하고 국민임대주택부터 노려보자. 청약저축에 가입하자마자 일단 국민임대주택(전용면적 15평형 이상~18평형 이하)에 3순위로 청약할 수 있는 자격이 생기기 때문이다.

 

평형이 작아 생활하기 불편한 점도 있겠지만, 젊어서 고생은 사서도 하는 법(?)이다. 2년 단위로 안전한 재계약이 보장되고, 시중 전세금에 비해 보증금이 저렴한 이점이 있다. 분양전환이 불가능한 국민임대아파트는 추후 분양물량이나 분양전환이 가능한 공공임대에 통장 재사용이 가능하기도 하다.


분양시장이 자꾸만 실수요자 위주로 바뀌고 있고, 정부에서도 무주택 서민들에게 보다 많은 기회를 제공하기 위해 올 6월, 청약제도 정비를 앞두고 있으므로 분양시장을 통해 내집마련에 나서는 것이 좋겠다. 그동안에는 종자돈을 탄탄하게 준비하면서 기다리자.


이미 1순위 청약통장을 가지고 있고 만 35~40세, 5~10년 이상 무주택세대주 요건까지 갖춘 당신이라면, 집없는 설움에서 벋어날 날 머지않았다. 투기과열지구나 공공택지 유망분양물량을 분양받기 가장 좋은 조건을 지녔기 때문이다. 전세금만큼의 돈도 지녔으니, 이자를 감당할 수 있는 정도에서 중도금 대출을 끼고, 내집마련에 나서보자. 처음 내집마련에 나서는 이라면 올 11월까지 융통이 되는 생애최초주택구입자금의 도움을 받아도 좋겠다.

 

올해 공공택지개발지구에서 분양하는 아파트 중 원가연동제가 적용되는 아파트는 분양가도 상대적으로 저렴하므로 적극 청약에 나서야 한다. 앞으로 분양예정인 유망 공공택지개발지구로는 판교신도시(8월), 향남지구, 파주신도시, 김포신도시, 아산신도시, 광교신도시, 송파신도시, 성남 도촌지구, 의왕 청계지구 등이 있다. 특히 판교같은 인기신도시는 아무리 돈이 많은 사람이라도 청약통장이 없이는 최초 5년간 입성조차 불가능하지 않은가? 청약통장은 주택시장이란 전쟁터에서 내 재산을 불려줄 유용한 실탄과 같다.


여윳돈이나 자금여력은 있으나 청약통장이 없거나, 이러저러한 일로 재당첨에 걸려 분양시장 진입이 불가능한 당신라면, 유망지역의 기존 아파트를 매입해도 좋고, 뉴타운 지분과 경․공매 시장에 노크를 해도 괜찮다. 투기지역 고가주택은 담보대출 규제가 심한 것이 사실이지만, 일부 캐피탈시장은 총부채상환비율을 적용받지 않아 원하는 만큼 대출을 받을 수 있기도 하다.

 

반면, 시간이 좀 걸리더라도 길게 보는 마음으로 향후 개발 호재가 있는 뉴타운 지분(용산, 거여․마천뉴타운 등)을 매입해 뉴타운이 완성되면 입주하는 방법이나 경․공매로 나온 가격이 싼 유망지역 아파트를 구입하는 것이 현명하다. 단, 가격이 싼 물건은 그만한 이유가 있기 때문인데 그 이유를 파악하는 것이 중요하다. 가격이 왜 싼지 분석해 보고, 호재 있는 지역의 물건만 고르는 것이 중요하다.


보다 공격적인 타입은 종자돈에 전세를 끼고 유망 아파트를 매입해 향후 가격상승을 노리는 방법도 있겠으나, 시간에 쫒기면 재테크란 대어를 낚기는 힘들고, 전세를 끼고 아파트를 구입하면 본인 또한 전세를 살아야 하므로, 실거주를 병행하는 방법을 취하는 것이 현명하다.

 

특히, 서울과 과천 5개신도시는 3년 보유 요건 외에 2년 거주요건까지 채워야 하는 등 양도세 비과세조건이 까다로우므로, 절세를 위해선 실거주가 필수다. 실거주는 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 누릴 수 있어 가장 보편적이고 모범적인 사례다. 정~ 미련을 못버려 전세끼고 아파트를 매입하고 싶거든, 양도세비과세 2년 거주요건이 필요 없는 용인 등, 주거밸트화하고 있는 수도권 요지의 매물을 잡는 것은 괜찮다고 본다.


② 유주택자 中 1가구 1주택자의 갈아타기

 

우리나라 이주율은 20%내외로 유럽의 1%대보다 매우 높은 편이라고 한다. 지금 사는 집이 낡거나, 소득수준․기호에 맞지 않아서, 혹은 가족이 늘거나 아이들이 커가면서 등, 집을 옮겨야 하는 표면적인 이유들이 많은 것도 사실이지만, 대부분의 사람들은 내집마련 목적을 달성한 이후, 재테크에 눈을 떠가면서 집값이 올라갈만한 유망지역으로 갈아타기를 시도하기 때문에 이주율도 자연히 높아진 것이 아닐까 하는 생각이 든다.

 

특히, 우리나라 부동산은 60년대 이후 고도의 경제성장 과정을 겪으면서 경기부양책의 일환으로 이용되다보니, 한집에서 평생 사는 것보단, 생애주기 동안 몇 번씩 집을 옮겨가며 재테크를 하는 것이 자산가치 상승에도 큰 도움이 됐던 것이 사실이었다.


게다가 다주택자에 대한 규제가 집중될수록 1가구1주택으로 유망한 단지 1채만 보유하려는 경향이 강해져 강남권과 비강남권, 유망지역과 그렇지 않은 지역간의 격차가 벌어지고 있고, 평형에 대한 트랜드 자체도 중대형평형의 선호도도 월등하다. 작은 평수를 여러 채 보유하느니 똘똘한 중대형 1채를 보유하는 것이 유리하다는 판단 때문에 중대형 아파트의 가격상승률은 높은 반면 수도권 외곽지역의 소형평형은 매물이 많고 거래는 드문 실정이다.


결과론을 놓고 본다면 소형아파트나 비인기지역 한 채 가진 서민들은 여력이 되면, 더 넓거나 괜찮을 법한 지역으로 아파트를 옮겨가는 것이 절실한 시점이란 뜻이 된다. 주택시장의 양극화현상이 두드러지면 두드러질수록 앞으로 갈아타기는 더 힘들어지기 때문에 옮길 수 있을 때 갈아타는 것이 필요하다.


그렇다면 어떻게 갈아타란 말인가? 물론 버스 갈아타듯, 지하철 갈아타듯 환승이 쉬운 것도 아닌데 말이다. 여태 것 남들 집값 오르는 모습을 부러운 시선으로 바라보며 집값 상승물결에서 소외됐던 당신이라면, 이렇게 해보자!


일단, 청약통장이 있다면 분양시장으로 갈아타라. 당장 아파트에 당첨되더라도 분양권이라 등기 전까지는 주택수 산정에서 제외되고, 새아파트로 입주하기까지도 2년에서 3년 정도가 걸리기 때문에 기존아파트의 양도세 비과세요건을 충분히 충족시킬 수 있는 장점이 있다. 기존아파트를 매입해 바로 갈아타기보다 분양받아 갈아타는 편이 휠씬 이점이 많다.


단, 분양받을 만한 수도권물량은 대부분 투기과열지구에 속해 중소형평형(전용25.7평이하)은 무주택우선순위 물량을 제외하면 일반분양분이 25%밖에 안되고, 재당첨금지 조건이나 청약조건도 까다로워 당첨확률이 떨어지는 단점은 있다. 이때는 과감하게 중대형평형으로 청약예금예치금을 전환해 랜덤추첨의 이점을 노리는 것이 필요하다. 변경한 중대형 평형을 청약하기 까진 1년을 기다려야하지만, 대부분 갈아타는 목적이 자산가치 상승이나 평형을 키우는 경우가 많아 평형 늘려가기 목적에도 바람직하리라 본다.


청약통장 리모델링 표

 

                             


과거 5년 이내 주택에 당첨된 사실이 있거나, 과거 재건축(사업계획승인일 기준)이나 재개발(관리처분계획인가일 기준)에 투자해 조합원이 된 적이 있어 청약시장 노크가 어려운 경우라면, 기존아파트나 분양권을 둘러봐야하는데, 분양권은 전매규제가 소유권이전등기시로 대부분 묶여있어(지방은 예외) 전매가능물건이 많지 않은 애로가 있다.

 

그럴 때는 생업, 질병, 상속취득, 해외거주 등 예외적으로 전매가 허용되는 물건을 잡아야한다. 판교는 전량 주공의 우선환매권이 주어지지만, 수도권 투기과열지구 대부분은 예외적으로 전매가 허용되는 합법적 물건이 있기 때문에 그 구멍을 노리는 것이 좋다.


기존아파트로 바로 갈아타는 경우는 양도소득세와 대출여부에 바짝 신경을 써야한다. 기존아파트의 비과세요건(3년보유, 서울, 5개 신도시, 과천은 2년 거주요건 포함)을 충족시켰다면 일시적 1가구2주택으로 새아파트의 취득일로부터 1년 이내에 매도하면 기존아파트의 양도소득세(고가주택 제외)를 한 푼도 내지 않아도 된다.

 

경우에 따라선 비과세요건을 못 채웠더라도 최소한 2년 이상은 보유하는 것이 세금을 줄일 수 있는 방법이다. 물론 갈아타기로 분양시장만한 상품이 없지만, 공공택지의 경우 전매규제가 5~10년이기 때문에 유동성이 떨어지는 단점이 크기 때문에, 자금여력이 되고, 5년 이내에서 승부를 볼 생각이라면 신도시나 인근 후광효과를 입을만한 지역의 기존단지를 매입해 미리 선점하는 것도 기회비용 면에서 낫다고 볼 수 있다.


기존주택의 주택담보대출을 끼고 있는 상황에서 갈아타는 주택까지 담보대출을 염두에 있는 이도 있을 수 있는데, 아래 담보대출규제 여부나 최근 투기지역의 총부채상환비율까지 철저히 검토(담도대출의 승계여부 등)해보고, 갈아탈 지역을 선정하는 것이 현명하다.


부동산실거래가 신고의무제와 주택거래신고제 보완(자금조달내역 등) 등 갈아탈 때 신경써야할 부분이 많고 갈아타서도 물가상승률, 이자부담, 기타비용(중개수수료, 이사 등)을 제외하고 실질수익률에서 손해 보지 않아야 하기 때문에 여러모로 뜯어보고 옮겨 타겠다는 자세가 중요할 듯싶다. 그리고 무엇보다 자주 갈아타 양도차익을 챙기는 패턴은 바람직하지 않으니 유의해야할 것이다.

 

[함영진 내집마련정보사 재테크 팀장]

화이트페이퍼, WHITEPAPER

댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.